樓價「十小辣」|11月辣稅個案激增35%!土地發展或有變數 業主啃辣招賣樓照賺錢

樓價「十小辣」|11月辣稅個案激增35%!土地發展或有變數 業主啃辣招賣樓照賺錢

樓市

香港樓價高企其中一個主要因素,就是不論公營房屋抑或私樓市場,都供應不足,更甚的是,近期有不少業主在持貨不足三年,需付SSD額外印花稅下賣樓,都可成功賺錢沽貨。

撰文:經一編輯部| 圖片:經一編輯部

(圖片來源:新傳媒編輯部)
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運輸及房屋局局長陳帆於日前發表《長遠房屋策略2021年周年進度報告》,按最新推算未來十年(2022/23至2031/32年度),總房屋供應目標43萬伙,公私營房屋比例為七比三,跟2020年公布的十年期供應目標相同。

陳帆:土地發展或現變數

其中公營房屋供應目標為30.1萬伙,包括21萬伙公屋及綠置居單位、9.1萬伙資助出售單位;私營房屋供應目標佔12.9萬伙。

陳帆承認,土地發展過程或出現未能預知變數,只可以盡量壓縮建造過程。儘管未來兩、三年有過萬個過渡性房屋單位供應,相信有關住戶將逐步減少,但他坦言難說一個目標日期。同時,對於平均輪候公屋時間是否會突破6年,陳帆亦說不能夠排除有關可能性。

即是香港房屋仍處於嚴重供不應求的水平。即使本財年賣地最終超過17,000伙,但以近3年(19/20-21/22年度)計算,賣地計劃提供的私人土地供應合共僅超過14,000伙,比起前3年(16/17-18/19年度)的約20,060伙,大跌約3成。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,未來十年私營房屋供應維持約12.9萬伙,即每年賣地計劃目標僅約12,900伙,預計私人住宅供應短期未必會大幅增加,料對樓價帶來支持。

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分析指私宅供應未必大增

香港置業研究部董事王品弟表示,自2018年底公佈的《長遠房屋策略》周年進度報告,公私營房屋供應目標比例由六比四改為七比三後,加上總房屋供應目標亦調低,導致私人住宅供應目標明顯下調,發展商實際吸納的土地儲備亦顯著減少。惟房屋需求依然殷切,2019年至今平均每年一手私宅註冊量錄約17,680宗,較近3年(19/20-21/22年度)賣地計劃提供的私人土地供應平均每年逾14,000伙高出約26%。

他預期,私營房屋供應短期內難以大增,在僧多粥少的情況下,對樓價帶來支持。

更甚的是,報告亦指出,全港有12.7萬個「居住環境欠佳」住戶,是現屆政府新高。當中約73%為居於俗稱「劏房」的分間樓宇單位的住戶,有約9.22萬戶;居於屬臨時構築物的單位的住戶有2.21萬戶。而與其他住戶共用單位的住戶及居於非住宅大廈的住戶則分別有5,800及7,000戶,這數字亦是令到市面上的細單位租賣價格都有支持,樓價自然難跌。

陳帆補充,公營房屋方面當局已覓得約350公頃土地,足夠建約33萬伙,較去年宣布已覓330公頃土地多,主要來自新發展區及大型發展項目、用地改劃、發展棕地、重建房委會工廈及發展小蠔灣車廠上蓋等。但他指首5年即2022/23至2026/27年度內,僅落成約1/3,大多已完成法定改劃,其餘2/3因涉改劃、收地及其他基建工程,料待第二個5年期,即2027/28至2031/32年度才落成。

另一方面,根據稅務局印花稅資料,11月份涉及三大住宅「辣稅」成交個案全綫上升,當中以以反映內地客入市情況的BSD成交宗數升幅最大,按月大升近7成。同時,涉及額外印花稅(SSD)的交易宗數亦屬半年來新高。

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11月辣稅個案增35%

資料顯示,11月份涉及買家印花稅(BSD)、15%新住宅從價印花稅、額外印花稅(SSD)的成交個案,共錄489宗,較10月份的361宗,按月上升約35%。

在3項住宅「辣稅」中,反映內地客入市情況的BSD成交宗數按月升幅最大,11月錄117宗,較10月的70宗增約67%,惟金額按月下跌約48%至2.106億元。而反映短炒情況的SSD成交,11月份錄35宗,較10月的28宗上升約25%,並屬本年5月後的新高,其涉及稅項則錄約2,110萬元,按月升約97%。

至於11月份反映投資者入市情況的新住宅從價印花稅錄337宗,較10月的263宗升約28%,但其金額則由10月約8.316億元下跌約8%至7.642億元。事實上,今年首11個月共錄4,622宗成交,涉及109億元稅款,兩項數字均已超出去年住宅辣稅宗數及金額數字。內地客入市情況再度熱烈起來,而且市場憧憬通關,以及短期香港息口仍然低企等利好因素下,樓市表現仍然向好。

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啟朗苑兩年獲利236萬

樓市表現仍然向好,有不少業主付辣稅出貨都可成功賺錢離場。

富誠地產助理分行經理謝婉玲表示,啟朗苑A座低層4室,實用面積380平方呎,一房間隔,望內園景及街景,單位放盤多月,原本叫價580萬元,終以552萬元(未補地價)成交,即累減28萬或5%,呎價14,526元,創下東九居二市場呎價新高。

據知,新買家為綠表客。而上址原業主於2019年4月以261萬元(未補地價)向房委會購入單位,持貨至今僅兩年多,現帳面獲利291萬元,期內升值1.1倍。儘管涉及的「辣招稅」未知由買方或是賣方負責,但即使是賣方負責,扣除10%額外印花稅SSD稅項55.2萬元,仍獲利約236萬元。

同屋苑同一座低層戶,實用面積380平方呎,成交價370萬元,呎價9,737元。據了解,原業主於2019年3月以247.6萬元購入單位,由於持貨不足3年,因此需繳付10%額外印花稅SSD稅項37萬元,扣除該筆稅款後,帳面仍獲利85萬元。

被稱為「新居屋樓王」的長沙灣凱樂苑,為2018年推出的新居屋,新近錄得首宗二手成交,即使持貨不足三年,需付10%額外印花稅(SSD),仍大賺近200萬元離場。

凱樂苑扣SSD仍賺188萬

成交單位為凱樂苑E座(凱瞳閣)低層單位,實用面積386平方呎,屬開放式間隔,日前以480萬元成交(居二市場),成交呎價約12,435元。

資料顯示,原業主2019年9月以約243.54萬元購入上述單位,雖然持貨不足三年,需付10%額外印花稅(SSD),扣除約48萬元稅項後,料帳面仍賺逾188萬元或七成。

指標豪宅九龍站凱旋門則有付辣稅入市個案。單位為摩天閣中層A室四房戶,實用面積1,955平方呎,連兩車位以1.568億元易手,實用呎價80,205元,買家以公司名義入市,需付樓價30%辣稅,即涉4,704萬元。上述單位原業主早於2007年5,550萬元連兩車位購入,帳面獲利逾1億元或1.8倍。