樓價爆升等如抵買?吹捧愈勁、火棒愈多:尋找持貨力弱勢地區|1%Anthony

樓市

讀者蔡先生:你好!經常聽見代理說,某某地區、屋苑,過去一年樓價升幅最大,值得投資。最初聽的時候覺得很有道理,然而,聽聽下覺得好有問題,難道樓價可以如火箭般,無止境的上升嗎?

樓價升幅大,可能因為之前樓價跌得多。

有些地區,可能在某段時間,受到某些特定因素衝擊,樓價出現較大跌幅,在衝擊過後,就會出現較強反彈。

例如東涌區,市場吹捧是2021年升幅最大的地區之一,是否值得投資呢?

(圖片來源:政府新聞處)

筆者認為,東涌最大優勢是近機場,很多機組人員及航空相關產業從業員捧場。

然而,在疫情期間,航空業癱瘓,甚至大裁員,令至東涌樓價及租金均出現明顯跌幅。

記得有段時間,不少投資者冒名而至,想劈價執筍盤。疫情過後,反彈明顯。單看數據,過去一年升幅確實很大,但升勢是否可以維持呢?

北大嶼及明日大嶼計劃將有很多供應啊!很多地區及屋苑,即使沒有特定因素衝擊,都會出現這種情況。

有些地區,部分業主持資能力較弱;又例如有些巨型屋苑,伙數太多,跌市時互相踐踏,都會出現較大波幅。

基數低翻倍不難

升幅大,可能因為基數低。這是另一個常見的盲點。

例如2015年,筆者跟學員們到珠海買投資,因為當時港珠澳大橋仍未建成,樓價仍未反映,筆者團隊買的二線區地一線地段樓盤,呎價僅800元,幾年間就翻了一倍多,即使翻一倍多,呎價亦只是1,600元。

後來港珠澳大橋通車,巿場關注珠海時,筆者團隊買的地區,新盤呎價已逾2,000元,部分一線位置的大盤,呎價更高達6,000元。

(圖片來源:政府新聞處)

雖說珠海仍有發展空間,問題是樓價已經很高了,基數高了,難道可以再升一倍?再升一倍的話,樓價就貴過深圳了!怎麼可能呢?

相反,筆者與學員陸續沽出珠海單位獲利,然後轉戰惠州及肇慶,基數就低得多。

例如筆者團隊在2021年遙控買入的肇慶樓,呎價才700元,只要揀對地方、揀對樓盤、入貨價準,若該地區真的有發展,翻一倍有何難?

小心高位接貨

升幅大,亦可能因為快車期。

有些地區樓價升得快,是因為正處於變化時期,但變化過後,升勢是否仍然可以維持呢?

例如筆者早年在港島西區買樓「上車」,那時是2005年,當時港島西還沒有地鐵,樓價甚至便宜過新界,幾乎是呎價最平的地區之一。

後來港島西線落實,港島西已搖身一變成為最貴的地區之一,這是高速變化期。

港島西區通車後變化愈來愈小了;再加上基數很高,新樓的呎價已高達30,000元。近年該區樓價升幅有限,甚至可以說是跑輸大市。

所以筆者建議,在買樓投資時,不能單看過去一年樓價的升幅,升得多,反而可能是高位接貨,更危險;跌得多,可能是好機會,不要被盲點所誤啊!

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圖片來源:政府新聞處