【樓市回顧2020】3個關鍵詞總結本地樓市 2021年樓價升跌受制於兩大因素

【樓市回顧2020】3個關鍵詞總結本地樓市 2021年樓價升跌受制於兩大因素

2020對全世界而言不堪回首,回望過去一年香港經濟在疫情及中美關係惡化打擊下,訪港旅客大減九成,全年經濟料收縮6.1%,失業率攀升至6.4%。因「保就業」完結,一般估計2021年失業率再上一層,更多打工仔飯碗不保。

撰文、圖片:胡說樓市

香港疫情已踏入第四波,不少港人,甚至政府已出現抗疫疲勞,港人對負面消息已麻木。如果市場再出現「沒有最差,只有更差」的壞消息,亦增添港人精神疲勞。

不過,回看香港樓市仍好壞共融,雖見甲級寫字樓租金下跌,空置率急升,商場人流大減,昔日黃金地段,不是滿街吉舖,就被口罩舖或手機配件散貨場攻陷,個別地舖租金急插。

2020年樓市出現眾人皆「跌」,惟住宅價獨「撐」現象。截至2020年12月25日,中原城市領先指數報175.88,只較年初跌1%,指數較2019年高位190.48,只跌7.7%,表現堅挺。

香港差估署10月樓價指數按月微跌0.5%至380.9。若與2019年5月歷史高位396.9點比較,樓價只累跌4.03%。

【2020年樓市回顧】3大關鍵詞總結本地樓市 2021年樓價升跌受制於兩大因素

只升不跌神話不破?

2020年住宅樓價大致原地踏步,有人辭官歸故里,有人漏夜趕科場;你有你減價移民,我有我買樓保值。 全年一、二手註冊量達59,113宗,跟過去五年平均60,000宗相若,反映住宅樓買賣仍暢旺。

根據中原資料,截至上週二(12月22日),2020年二手私人住宅買賣登記錄40,392宗及3,474.1億元,按年升12.5%及10.6%。預測全年金額3,560億元,創歷史第三高。

同樣,一手私人住宅買賣登記按年跌28.9%及24.6%。估計全年約15,100宗及1,740億元,宗數將創2013年後七年新低,金額將創2015年後五年新低。主因是受疫情所累,發展商放慢推盤。

由於香港樓價有金剛不壞之身及全球大量化寬鬆政策(QE),市場對資產保值渴求;加上本港按息處歷史低位,疫苗使用與內地通關等利好因素。重中之重更是供應永遠追不上需求,造就好友看好明年樓價向上。

其實與樓價下跌的相關「字眼」曾絕跡十多年,破產數字、負資產、銀主盤等再次出現於媒體吸引眼球。究竟香港住宅樓價是不跌神話,還是壓倒駱駝的最後一根稻草?

2020年本地樓市3大關鍵詞

1. 蝕讓沽貨

雖然樓市偶有蝕讓,但首十個月賣樓蝕讓沽貨只有294宗,佔已知登記金額成交量2.5%,整體情況不算嚴重。不過,每當蝕讓個案出現均為豪宅市道帶來暗湧。

例如,紅磡昇御門錄四房單位以2,565萬元成交,持貨六年賬面已蝕逾65.4萬元,若計入「辣稅」虧損逾683.5萬元。

又如何文田半山壹號一個連天台三房特色戶,實用面積1,604方呎,以4,050萬元沽出,呎價25,249元。原業主以一手買入賬面虧損約648萬元。

另外,港島方面,新世界旗下西營盤瑧蓺現首宗蝕讓,一個200平方呎開放式單位,大減價115萬元,以585萬元成交,較買入價跌5%,賬面蝕32.8萬元,若計使費及佣金實蝕58萬元。

此外,香港仔南灣2座中層單位,持貨不足三年,以4,400萬元沽出,呎價約24,500萬元。原業主以5,385萬元購入,賬面貶值985萬元,並要付10%額外印花稅。

所以,買樓必賺金科玉律非一成不變,甚麼投資最終都是持貨力考驗。

2. 跌穿萬元

2020年不少新盤呎價動輒近20,000元,不論是位於大圍或將軍澳日出康城、天水圍Wetland Seasons Park、屯門帝御•金灣、大圍柏傲莊,一開盤都售出全盤超過90%,賣個滿堂紅。

其實不少二手指標屋苑呎價已「回到過去」,不少更跌穿萬元水平,新界有多個屋苑跌穿五位數,如天水圍嘉湖山莊多次跌穿萬元,新近640平方呎單位減價至600萬元,呎價只需9,375元。

此外,早前國泰大裁港員工5,300人,令東涌區樓市跌入愁雲慘霧,放盤量大增,東涌映灣園實用呎價多次跌穿萬元,例如三房單以915萬元沽出,呎價跌至9,561元。

跌勢非個別地區,位於荃灣荃威花園及深井麗都花園,呎價分別跌至約9,672及9,839元;連老牌屋苑美孚新村呎價都跌至萬多元邊緣。對於有意「上車」人士可能是「福音」,帶來更選擇。

【2020年樓市回顧】3大關鍵詞總結本地樓市 2021年樓價升跌受制於兩大因素
有持貨力的大家族業主忍痛掉空吉舖亦不劈租,以免影響舖位市值。

3. 滿街吉舖

香港經濟以消費主導,旅遊及零售業仍是重要一員,不過疫情已打殘這兩行業,舖價及租金叫座力曾是經濟表現寒暑表,現今人人居家工作,令網購大行其道,間接令本地吉舖大增。

有持貨力的大家族業主忍痛掉空吉舖亦不劈租,以免影響舖位市值,而急於出租收錢的業主情願劈租。

以銅鑼灣時代廣場一帶的羅素街為例,已有多間吉舖及一間短期租約地舖。 短租舖位原本由美國護膚品牌租用,市傳租金由70萬元大跌至10萬元,現由電子產品配件店承接,毗鄰不少地舖租金跌幅達9成。

為了救市,政府於2020年11月施政報告宣布「減辣」,豁免工商舖繳付雙倍印花稅,希望透過刺激成交量,令價止跌回。此舉是否只造就蟹貨業主鬆綁?最終減辣效力,仍要觀望。

2021年本地樓市2大關鍵詞

踏入了2021年的香港樓市,受制「辣招」,料仍由新盤帶動,估計逾13,000萬個新盤可推,大多位於元朗、屯門等香港西北地區,焦點新盤有新地位於西鐵元朗站的鐵路項目,以及信置位於錦上路項目,以及啟德區多個重點新盤。

居屋2020推出7,047個單位,錄大額超購,向隅人士仍未失望,因為居屋2021(預計涉及東涌、石門及啟德等地)陸續有來,料提供單位不會少過2020年。

【2020年樓市回顧】3大關鍵詞總結本地樓市 2021年樓價升跌受制於兩大因素
2021年多個新盤等出籠,估計逾13,000萬個新盤可推,大多位於元朗、屯門等香港西北地區。

1. 移民

移民 2021樓市升或跌?市場意見眾說紛紜。不過,「移民」這個關鍵詞左右了樓市前路。

根據中原資料,2020年11月二手住宅放盤按年大升44%至26,000萬伙。 其中多少物業會保留收租,還是要錢不要樓,目前難以評估當中影響。

移民英國BNO簽證安排在2021年1月底開通,在BNO「5+1」方案公布後,短短四個月已逾2,000名港人移居英國。 而據英國資料,估計2021年香港人以BNO移居當地約有15萬至20萬人,甚至官方內部估計最終移民數字為30萬人。

以上數字還未計及澳洲、加拿大及其他東南亞國家,確實不容小覷這波移民潮,對樓市造成的威力,甚至信心危機。 在經濟前景不明,政治低氣壓下,風雨飄搖中難料多少港人決心移民賣樓離場。因此,要觀望這關鍵詞在2021至2022年如何發酵。

2. 物價

另一個關鍵詞就是「物價」。香港已連續四個月通縮,不過,通縮或低通脹可能只是短期現象,因為全球疫情出現第N波,不少消費力被壓抑。

但隨著疫苗出現,近月不少原材料如石油、銅、鐵礦石、糧食價格已回升,除了因各地再封鎖令供應鏈不穩外,同時需求復甦,供應未必跟上;加上全球大量寬,已令商品及食品價格向上。

因此2021年或以後日子,物價走勢會否大為波動,要拭目以待。是出現通脹「後抽」?還是物價見底回升? 如果通脹持續高企,全球利率不得不由低位拉升,若是如此在利率週期重新向上下,明顯對樓價不利。

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