海外樓陷阱|消委會接獲261宗投訴:代理不諳日文亂估一通、7成苦主曾訪展銷會!

海外樓陷阱|消委會接獲261宗投訴:代理不諳日文亂估一通、7成苦主曾訪展銷會!

消委會報告顯示,關於海外樓銷售投訴個案整體呈上升趨勢。消委會指,自2017年至今年8月,期間接獲261宗海外樓買賣投訴,單計今年首八個月,已接獲106宗投訴,平均損失金額高達36.8萬元,涉及海外樓的平均價值約180萬元。值得留意,近7成投訴人參加了海外樓展銷會或代理籌辦的講座。

撰文:經一編輯部| 圖片:消委會

海外樓銷售投訴飆升

消委會接獲投訴顯示,75%的投訴人通過香港報章廣告獲悉海外樓項目,近70%的投訴人參加了展銷會或代理籌辦的海外樓講座,而93%的交易在香港發生。

此外,近9成海外樓個案涉及地產代理,當中6成個案涉及非持牌代理。投訴種類則包括:提供不準確或具誤導性的資料、重要資料遺漏或沒有提供,或準買家難以取回留位費或訂金。

(圖片來源:消委會官網圖片)
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海外樓廣告誇大利誘買家

由於買家對購買海外樓一般並不熟悉,因此非常依賴各種媒體的宣傳廣告提供的資訊。

消委會檢視去年11月至12月期間,從印刷媒體、線上平台,和電視收集合共約1,300則有關發展商或地產代理的海外樓銷售廣告。調查發現98% 的印刷廣告,以及 60% 的線上廣告均包含本地聯繫方式,故大多數廣告都有濃厚的香港元素。

報告分析,相關海外樓廣告內容,發現各種問題,包括:廣告內容含糊和具誤導性,如聲稱海外置業為移民捷徑,亦有以提供不同的禮品、禮遇,甚至以免息分期貸款來利誘買家。

(圖片來源:消委會官網圖片)
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代理不懂外語憑空猜度內容

消委會報告指出,有部分代理甚至本身不懂日文卻向客戶推銷日本樓盤,更離奇的是,不懂日文的代理竟單憑日文中的漢字憑空猜度原意。

此外,為吸引顧客,不少商戶標榜海外樓租金保證或不切實際的高租金回報為餌誘,然而其中一些海外樓項目可能屬集體投資計劃,如事先沒有取得證監會授權或認可,銷售這些產品有機會觸犯《證券及期貨條例》。

是次研究中,接近3成半的地產代理印刷廣告,列明關於豁免的無牌聲明,即代表其為非持牌地產代理。

另外,只約2成半的廣告提供了牌照號碼,惟當中逾半亦有作出無牌聲明,表示這些持牌地產代理所僱用的是非持牌營業員。

(圖片來源:消委會官網圖片)
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神秘顧客檢視海外物業營銷手法

消委會亦派員以神秘顧客的方式,親身走訪20個商戶,合共36個海外樓盤,涉及8個司法管轄區,以探討業界的營銷手法,並親身體驗買家在過程中面對的各種問題。

走訪的商戶分別為19個代理和1個發展商,當中15間為非持牌代理,惟只有3間代理的營業員,分別於小冊子、宣傳單張及/或名片中列出無牌聲明,

其餘12間均沒有提供相關資訊,消費者根本難以辨識所面對的地產代理是否持牌或屬非持牌營業員。

(圖片來源:消委會官網圖片)
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消委會針對海外樓銷售建議

  1. 規定所有從事銷售香港海外一手住宅物業的地產代理及營業員須根據《地產代理條例》取得牌照
  2. 將現行就資料披露及廣告宣傳的法定責任擴展至銷售海外一手住宅物業的地產代理
  3. 加強規管銷售海外一手住宅物業的地產代理的資料披露和廣告內容(例如銷售資料單張、廣告內容及警告聲明等)
  4. 倡議就留位費引入強制冷靜期
  5. 不排除以漸進方式強制由持牌地產代理/營業員進行所有海外一手住宅物業的銷售

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