牛年九龍區多盤齊發 但仍然供不應求 凱滙尚餘最後約300伙 觀塘安峯最高8折

牛年九龍區多盤齊發 但仍然供不應求 凱滙尚餘最後約300伙 觀塘安峯最高8折

位於市區的新盤一向搶手,很多時因為伙數不多;加上社區配套成熟,絕對是有價有市。牛年伊始,已有多個九龍區新盤準備開展銷售工作,但伙數合共僅不足1,000伙。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室、Getty Images圖片

其中表明有機會於2月中農曆新年檔期推售的一個九龍區新盤,為觀塘安達臣道首個住宅項目安峯,位於九龍市區新發展地帶,提供334伙。單位間隔包括一房至三房單位,實用面積約340至910平方呎。預計關鍵日期為2023年7月15日。

觀塘安峯最高8折

發展商華懋日前首推68伙單位,扣除最高折扣20%,折實最平一房戶由792.9萬元起,整批折實平均呎價為20,363元。首批68伙中,一房佔15伙;兩房佔39伙,三房佔14伙,價單定價介乎991.13萬至2,217.3萬元,呎價介乎23,608至27,798元。

項目提供了四種付款方法,扣除最高折扣率20%,折實售價由約792.9萬至約1,773.8萬元,呎價介乎18,886至22,239元。對比信和置業(00083)觀塘市中心項目凱滙最近加推的118伙,扣除最高15%折扣後,折實價介乎770.61萬至1,994.18萬元,實用呎價介乎20,006至26,772元,折實平均呎價22,638元。以呎價計,安達臣道較市中心項目有約一成折讓,多少反映出項目周邊配套,樓花期長短有分別。

而凱滙剛加推的7號價單,涉118伙,當中標準戶佔116伙,特色戶佔兩伙,戶型分布上,一房佔35伙;兩房及三房各提供46及37伙,價單定價介乎906.6萬至2,346.1萬元,實用呎價23,536至31,469元。

扣除最高15%折扣後,折實價770.61萬至1,994.18萬元,實用呎價20,006至26,772元,折實平均呎價22,638元,較項目2019年2月對上一張價單平均呎價高約半成。凱滙至今累售約1,700伙,假若仍有意進駐觀塘市中心,只有最後約300伙的機會。

如果對比觀塘區內對上一個全新樓盤,即位處觀塘麗港城側的茶果嶺項目,會德豐地產發展的KOKO HILLS,2020年7月推出首批83伙,折實平均呎價19,995元,安峯首批單價只輕微高出不足2%。

九龍區多盤齊發 發展商惜售調價
觀塘市中心項目凱滙最近加推的118伙,扣除最高15%折扣後,折實價由770.61萬元起。

1,300萬元以下可造九成按揭

同時,安峯是次引入備用一按計劃,樓價1,300萬元以下單位亦可承造最高九成按揭;1,300萬元以上可造八成半按揭。但申請高成數按揭的買家須接受壓力測試。參考過往推盤只為買家給予最高為樓價80%按揭計劃,是次則調高至85%至90%,買家亦可採用建築期付款。

華懋指,安峯首批單位以「市場期望開心價」登場,以較優惠價推售,初步會在2月20日進行首輪銷售,期望可於「牛年」取得首個紅盤佳績,發售前有機會加推一至兩批單位,售價有加價空間。另一方面,位處名校網的新樓,更是有價有市,伙數不多,料發展商更為惜售。兩個屬34小學校網的何文田新盤,亦部署牛年推出應市。

當中新鴻基地產(00016)位於太子道西195號的單幢新盤PRINCE CENTRAL,2020年10月份已獲批出預售樓花同意書,新地副董事總經理雷霆形容項目「條件十足」,樓書正在準備中,預計農曆新年後至2月底前推售。

至於項目將設有三個示範單位予公眾參觀,料2月底開售。預計關鍵日期2022年3月。項目只涉及101伙,開放式最細約250平方呎起,戶型由開放式至四房,當中77伙屬於開放式及一房,開放式面積約250至260平方呎,一房面積約300至350平方呎,而且項目比鄰港鐵旺角東站,交通方便。

瀚名轉租為售

另一個位於喇沙利道10號新盤,由嘉里建設(00683)發展的瀚名,同樣單幢式設計,只提供73伙單位,戶型包括一至三房。同樣最快2月份內推售。戶型上較PRINCE CENTRAL為大,瀚名中層及低層為一房戶,提供60個單位,實用面積298至409平方呎。高層採一層兩伙設計,六層提供12伙三房,實用面積1,132平方呎。

至於頂層為1,990平方呎的四房戶,外連平台及天台;沒有開放式戶型。發展商日前表示,集團原本打算作物業長綫收租,現為配合市場需求,所以將項目全數轉租為售,價錢參考同系同區項目,並將會在農曆新年假期後開放現樓示範單位,部分單位可連傢具出售。

計及何文田兩個新盤,聯同觀塘一個全新盤安峯,以及近現樓的凱滙,一共只有不足800伙新盤,反映九龍區新盤有價有市。市場人士估計,市區單位供不應求之餘,發展商都會較為惜售,如果心儀九龍區的買家需留意,而且價錢定位上會較進取。

以凱滙新一批的入場單位為5座6樓B室,實用面積333平方呎,對比同座的7樓B室,實用面積同為333平方呎,當年折實價為668萬元,即是現時低一層反而賣貴約103萬元,加幅約一成半。

舊樓重建提供新單位

市區樓渴市,供應不多,很多時都是以舊樓重建提供新單位。新地位於太子道西195號的單幢新盤PRINCE CENTRAL,項目前身為舊樓文麗苑,在1959年落成,樓高五層,屬住宅(乙類)。發展商於2006年便以約1.34億元購入物業全部業權,並於2017年8月以1.8億元完成項目補地價,每平方呎補價金額約3,964元。

另一個位於喇沙利道10號的瀚名,資料顯示,項目為界限街168至168C整幢物業與毗鄰之喇沙利道10號合併發展,整個地盤的佔地面積約9,000平方呎,可建總樓面面積逾45,000平方呎。上述兩座物業在1956年落成,地盤面積約為4,521平方呎,屬住宅(乙類),經修訂地契條款及支付相應土地補價後,可供發展的地積比率為5倍。

九龍區多盤齊發 發展商惜售調價

位處校網受歡迎

由於兩個項目位於小學校網34校網及九龍城區中學校網,都是深受家長歡迎的校網,相信無論是租賣市場,都會備受關注。事實上,市區搵地難,除啟德新發展區外,安達臣道發展區就是九龍區重點新供應集中地,集住屋、商業、文娛核心等範疇,除了安峯外,鄰近秀茂坪一帶,比鄰已落成的住宅為公屋,包括安泰邨、安達邨。

政府指,安達臣道發展區約40公頃土地,將發展成住宅、商業、文娛等多用途,料容納約25,000至30,000人口。而觀塘安達臣道前石礦場一帶,提供11幅住宅地,規劃署早於2011年開始規劃,相隔約十年,全區首個私人樓盤終於登場。項目是於2018年1月以31.128億元批出,當時每平方呎樓面地價12,003元,接近當時估值上限,屬安達臣道第一幅批出的住宅官地,亦是區內唯一一個純私樓項目。

對於本港樓市走勢,發展商亦大膽表明看好。新地副董事總經理雷霆指,去年樓市受新冠肺炎疫情影響,樓市呈輕微下調,但相信本港住屋需求大;加上中、港兩地料快將通關,市場承接力很強,相信樓價上升動力大。

嘉里發展執行董事朱葉培稱,預計本港息口處於低迷,未來兩、三年樓市供應緊絀下,樓市今年仍會平穩健康發展。他又認為,目前樓香港業主普遍持貨能力高,市場對樓盤剛性需求大,長遠來說香港依然是「福地」。

九龍區多盤齊發 發展商惜售調價
新地雷霆指,市場承接力很強,相信樓價上升動力大。

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