一手旺場二手冷風 啟德MONACO開售約六小時 145伙全數沽清 新樓蝕讓銀主個案增
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室
在開售約六小時內，首批145伙全數沽清，並錄多組大手入市個案，包括兩組買家「一客三食」，其中一組買家，斥資3,790.2萬元購入兩伙三房及一伙兩房單位。發展商更表明會短期內加推，或有5%加價空間。
SSD後減價300萬易手
不過，不少新型二手物業則不時出現 「見血」個案。位於馬鞍山白石的雲海，陸續有三年額外印花稅（SSD）鬆綁貨放售，市場新近錄得一宗成交。美聯首席高級營業經理黃家樂表示，成交單位為松海臺2座地下特色戶，實用面積679平方呎，連562平方呎花園、屬三房一套間隔，新近以1,400萬元易手，實用呎價20,619元。原業主最初以1,700萬元放售，終減價300萬元或18%沽出。
原業主於2018年1月以1,580萬元一手購入單位，賬面蝕約180萬元或11%，若連購入單位的稅項及代理佣金等雜費，料實蝕約250萬元或16%離場。同時，上述單位現時有租客租住，月租30,000元，新買家可享2.6厘租金回報率。
鄰近另一新型屋苑星漣海更出現銀主盤；代理消息指，屋苑1座中層A室，實用面積1,199平方呎，四房間隔，現由銀主以2,200萬元放售。原業主在2017年，以2,487.8萬元一手購入單位，現放盤價比原購入價低287.8萬元或12%。
大埔納米樓業主斷供
此外，大埔大型新盤天鑽，市場剛錄得首宗二手成交，亦是蝕讓。美聯物業助理區域經理楊浩然指，天鑽1座低層G室，實用面積583平方呎，屬三房間隔。業主於2019年11月以823.8萬元一手買入，因打算移民賣樓，2020年10月開始放盤，叫價960萬元，急於出貨下，最後減至850萬元包SSD賣出，成交呎價14,580元。若計及樓價10%SSD即85萬元，賬面已蝕近60萬元，連釐印費及出貨佣金，估計業主實際蝕讓約近百萬元。
同區另一半新樓嵐山則錄低價銀主成交，土地註冊處顯示，7座中層A室，實用面積180平方呎，開放式間隔，因業主斷供而淪為銀主盤。單位曾於2020年6月以350萬元售出，但兩個月後取消交易，至近日終以300萬元易手，實用呎價16,667元，成交價為屋苑自2019年11月後新低，並比去年成交價低50萬元或14%。
原業主2015年以189.5萬元一手購入上址，其後曾向財務公司承做二按，套現70萬元，現成交價比當年購入價高110.5萬元或58%。另外，粉嶺高爾夫•御苑亦現蝕讓成交。其中7座中層H室，實用面積277平方呎，屬開放式間隔，日前以430萬元成交，平均呎價約15,523元。
原業主於2017年6月，以443.11萬元一手購入上述單位，三年額外印花稅SSD限期剛過，現易手賬面蝕讓13.11萬元或3%。新界西北亦有新樓出現蝕讓。最近入伙的元朗尚悅•嶺，一伙高層開放式單位蝕讓逾50萬元。中原地產分行經理鄧宏傑表示，該單位上新近錄得的首宗二手買賣成交為高層J室，實用面積195平方呎，屬開放式戶型。
業主於2020年9月以410萬元包SSD放售單位，同年12月收樓後調低叫價至365萬元，最終以345萬元沽出，實用呎價17,692元。原業主於2019年3月以364萬元一手買入單位，持貨僅一年多便轉售，賬面蝕讓19萬元，是次10%額外印花稅亦由業主負責，料至少蝕約53.5萬元或15%離場。
同區元朗PARK YOHO Genova一個兩房單位，早前淪為銀主盤，近日以643萬元沽出。市場消息透露，單位為PARK YOHO Genova第30B座中層C室，實用面積521平方呎，兩房間隔，以643萬元易手，成交呎價約12,342元。
三年承造14次按揭
土地註冊處資料顯示，上述單位原業主於2017年7月以633.04萬元購入上述單位，隨後在2018年5月至2020年12月期間，即約三年內曾14次向多間財務機構抵押貸款，個別貸款金額高達70萬至120萬元。及至2020年4月至10月份，蔣氏再七次抵押單位貸款。該單位曾於2020年7月份以690萬元易手，不過該宗交易未能成交，及後更淪為銀主盤。而新成交價較2020年7月份低約6.8%。
晉誠地產董事張秋稱，屯門滿名山7座連平台單位，實用面積998平方呎，日前以1,160萬元成交，平均呎價11,623元。據了解，原業主2017年9月以1,566.5萬元購入，賬面雖貶值逾400萬元。
名人陸續出貨
在大型新盤推售下，刺激一手交投急增。不過，有城中名人表明看淡後市而出貨。前立法會議員李卓人日前以1,000萬元轉讓美孚新邨物業，單位為1期百老匯街5座，實用面積827平方呎單位，平均呎價約12,092元。原業主為李卓人等人，於2006年購入後一直自用，若成交落實，賬面大賺約668萬元，升幅兩倍。
否認賣樓為離開香港
不過，李卓人回應傳媒查詢時，指該物業為他和太太所持有，因政治不穩移民潮下，對樓市沒有信心而選擇租樓居住，又否認有意離開香港。據大型銀行對上址網上估值，介乎1,053萬至1,107萬元。而區內代理亦表示，以單位質素而言，望園、海雙景，景觀開揚，成交價低市價約10%。
另一前立法會議價員林卓廷及其妻子，於2009年底，以約552萬元購入沙田翠湖花園單位，日前沽出。單位為C座低層1室，實用面積約1,102平方呎，原本叫價1,290萬元放盤，議價後連車位以1,268萬元易手，平均呎價11,506元。原業主持貨約12年，賬面獲利716萬元。
另外，有「紡織大王」之稱的陳瑞球，其女兒陳淑玲或相關人士，日前沽出九龍塘Eight College單位，套現5,258萬元。土地註冊處資料顯示，上述Eight College低層戶，實用面積1,777平方呎，日前連車位以5,258萬元轉手，平均呎價超過26,000元。
陳氏於2015年10月，以4,638萬元購入上址，賬面獲利620萬元或約13.36%。大埔公路沙田嶺段8623號樂豐一間洋房，實用面積3,761平方呎，日前以1.005億元沽出，實用呎價26,722元。原業主為銀徽有限公司，公司董事為徐湛滔，與上市公司中滔環保（01363）前主席及前董事中英文姓名相同，料為同一人。徐氏於2006年11月4,800萬元購入，持貨14年，賬面獲利5,250萬元或逾1倍。
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