高現金回贈高 VS 低按揭利率 按揭計劃揀邊樣好?教你一招賺盡回贈|陳永鍵

高現金回贈高 VS 低按揭利率 按揭計劃揀邊樣好?教你一招賺盡回贈|陳永鍵

香港著重提供多元化產品和服務,而香港的按揭計劃理應五花百門,惟對申請者有利的按揭計劃卻寥寥可數。按揭申請者大多只會選擇以香港銀行同業拆息(HIBOR)來承按,事實上,在選擇按揭計劃時,亦有一些細節應該注意。

撰文:經一編輯部|圖片:Unsplash

在按揭計劃上,H按包含了最優惠利率按揭(P)作封頂利率已是先天優勢。

原因是H按封頂利率亦是以P-2.75厘=2.5厘作準,而銀行會在每月供款日,自動以調整H按或P按為最優惠供款利率。

H按實際供款1.56厘

而近月H按實際供款,是以H+1.3厘=1.56厘作準。

P按的優點是較穩定,由於P按的供款利率和H按的封頂利率皆是一樣,以致P按在市場上全無優勢。

若銀行降低純P按的利率,P按才會有被選擇的價值。

現時本港純P按的實際供款利率為P-2.75厘=2.5厘,即供款會以2.5厘作準。

假如申請者有對多間銀行作按揭比較,相信會遇過部分銀行在批出按揭時,提供較低的現金回贈及較低的按揭利率;而另一些銀行,則提供較高的現金回贈但略高的按揭利率予申請者,故令申請者亦難以選擇。

筆者提供一些例子給讀者參考一下。假設有銀行提供1%現金回贈,並以H+1.3厘作按揭利率;而另一銀行的現金回贈為1.2%,但按揭利率較高,為H+1.32厘,應該如何選擇呢?

相比下,H+1.32厘會比H+1.3厘的按揭供款會略為多一點,惟每100萬元按揭金額,其實際供款額卻只相差10元。

以400萬元按揭金額計算,其每月實際供款僅

相差40元,即兩年內實際供款相差960元。

現金回贈VS按揭利率 按揭計劃應點揀好?教你一招賺盡回贈|陳永鍵

現金回贈高慳按揭成本

一般情況下,申請者大多會選擇利率較低的計劃,惟仔細計算,雖然現金回贈相差0.2%,但實則多了8,000元現金,扣減供款成本下,足足多賺了7,040元,可見現金回贈較高亦有優勢存在。

在選擇按揭計劃時,筆者建議申請者應先考慮一點,便是在罰息期後,會不會進行轉按、賣樓或贖回物業。

如答案是會,建議選擇現金回贈較高的銀行會較為著數;若打算一直長供物業而不打算轉按、賣樓或贖回物業,一定是利率較低的按揭計劃較為合適。

另一方面,假設業主透過高成數按揭或「林鄭Plan」申請按揭,物業在罰息期過後,樓價或不會錄得足夠升幅,以致普遍業主也會在罰息期剛過便進行轉按套現。

筆者便建議申請高成數按揭,可考慮選擇利率較低的銀行,以作長線供款慳息之用。

在挑選按揭條款時,除了回贈及利率外,還應留意高息存款掛鈎戶口、罰息期、家居保險及火險等。

現金回贈VS按揭利率 按揭計劃應點揀好?教你一招賺盡回贈|陳永鍵

在選擇按揭計劃同時,申請者除了比較現金回贈及按揭利率外,亦可考慮當中更為廣泛的按揭優惠,再為讀者一一拆解。

1. 火險

申請者在銀行承造按揭時,需要為物業購買火險,若該物業管理處早已為大廈購買火險,火險能覆蓋銀行所需的保險條款,便會列入為總保單(行內稱Master Policy)內。

如物業在總保單內則不需購買火險。

部分物業或會出現某些座數沒有列入總保單內,而銀行職員卻在處理按揭申請時看漏了眼,到業主提取按揭後,才發現需要為大廈購買火險,而這時便錯過了一些火險優惠,變相令按揭優惠減少。

申請者在查詢物業是否在銀行總保單內時,不妨提醒銀行職員查核,以減少出現錯誤。

再者,如物業不在總保單內,申請者可先向銀行了解火險所承包條款,再向大廈管理處查詢是否有購買火險,以及火險條款是否有覆蓋銀行所需條款。

假如核對後,發現管理處購買的火險有包含銀行所需要的條款,便可索取副本向銀行作出申訴,筆者亦見過有不少業主,在申訴後能成功獲得豁免購買。

選首年送火險優惠

假如最終物業需要購買火險,申請者可留意在承造按揭時,銀行提供的一些火險優惠,例如送首年火險、買一年送一年火險、以折扣購買火險。

由於火險是每年均需購買的項目,申請者在承造按揭時,可優先考慮送首年火險的優惠;其後申請者可選擇以較低價錢,在銀行或保險公司購買火險。

2. 家居保險

家居保和火險不同之處是在承造按揭時,並非必須購買家居保險,家居保險大多是業主為了買個安心,萬一家中不幸出現意外或盜竊事件時,仍有保險公司作出賠償,每年以小額支出為物業買個安心。

部分銀行在承造按揭時會附送家居保,而家居保以物業呎數計算,每年費用僅數百元。

申請者在比較按揭優惠時,亦可把家居保計算在內,以計算按揭優惠上的實際現金回贈。

3. 罰息期

申請按揭時,亦須留意罰息期是多少年?收費多少?

現時銀行提供的按揭計劃裏,罰息期一般以兩或三年為主,相信大多申請者,亦會優先選擇兩年罰息期的計劃。

但在比較兩年罰息期時,應當考慮首年及第二年的罰息百分比、部分還款的罰息,以及在賣樓或贖回按揭時有沒贖契收費。

4. 高息存款掛鈎戶口

高息戶口亦分為兩類。一類是每月利息在本金上扣減,即每月利息以部分還款形式存入按揭賬戶,供款金額因而每月遞減。

而另一類則是每月利息自動存入賬戶,並可由賬戶提取利息,此類高息戶口好處是提供了靈活性,可因應理財需要活用利息。