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    疫情未明朗 市區租金回軟劈租盤頻現 想平價盤再減租又有何方法?

    疫情未明朗 市區租金回軟劈租盤頻現 想平價盤再減租又有何方法?

    肺炎疫情不穩,雖然一手市況熱烈,但二手市場則淡局,連帶租務市場都有回軟跡象。近期市場上更出現大型市區屋苑單位大減價出租,甚至比起新界住宅單位更減得多。其中位於西九龍的大角咀奧運站,近期接連出現減價出租個案。

    撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室

    大角咀屋苑大減萬元

    香港置業首席高級營業經理翁嘉慧稱,維港灣3座高層H室,三房一套,向東北望開揚市景,實用面積約645平方呎。業主最先以約26,000元放租,兩個月後吸引到外區客洽詢,議價後終減價3,000元或約11.5%,以23,000元租出,低市價約5%,平均呎租約35.7元。資料顯示,業主於1998年11月以約380.3萬元購入上述單位,租金回報約7.3厘。

    同區另一屋苑帝峯•皇殿特色戶,一樣要大減租。單位為6座低層C室,三房間隔,實用面積約823平方呎,另平台面積1,395平方呎。單位原以每月約48,000元放租,減價達10,000元或約21%,僅以38,000元租出,實用呎租約46.2元。業主是於2010年10月以約1,456.1萬元購入單位,租金回報率約3.1厘。

    另同區柏景灣7座低層H室,實用面積449平方呎,屬兩房間隔,每月叫租約19,000元,最終減租約1,000元,以18,000元租出,實用呎租40.1元,低市價一成。

    疫情未明朗 市區租金回軟劈租盤頻現
    柏景灣7座低層H室,實用面積449平方呎,屬兩房間隔,以18,000元租出,低市價一成。

    租金重回一年前水平

    浪澄灣5座高層B室,實用面積約739平方呎,兩房間隔,以20,500元租出,平均呎租約36.7元,低市價約3%,亦重回約一年前水平。業主於2019年以約1,200萬元購入,享租金回報率約2厘。一站之隔的南昌站匯璽更減租逾兩成。香港置業高級區域董事文啟光表示,匯璽II 5B座高層A室,一房間隔,實用面積357平方呎。

    原叫租22,000元,放租兩個月後,終減價4,500元,以17,500元租出,實用呎租約49元,減幅逾兩成,成交價則低市價約12%。業主於2018年9月,以約1,005.7萬元購入上述單位,以目前租金水平計,現享約2.1厘的租金回報。同座中低層C室,同樣一房間隔,實用面積約362平方呎,以約18,500元放租一個月後,減價約2,000元或約10.8%,以約16,500元租出,實用呎租約45.6元。

    事實上,近期連帶港島區物業租金都回落。中原地產區域營業董事林龍南表示,北角豪廷峰2座低層D室,實用面積569平呎,兩房間隔,業主原開價28,000元,因放盤約半年未租出。加上疫情影響,心急租出單位,最終大幅減價7,000元或25%,以21,000元將單位租出,平均呎租37元,租金較市價低近兩成。

    業主於2015年3月以930萬元買入單位,持貨五年,現享租金回報率2.7厘。渣甸山豪宅一伙逾千呎單位,新近減價5,000元至每月60,000元租出。中原地產高級分區聯席董事黃斯潁表示,嘉雲臺7座低層B室,實用面積1,507平方呎,三房套間隔。

    單位於一個月前推出放租,叫租65,000元,最終減價7.7%租出,平均呎租39.8元。單位由導演谷德昭胞姊谷薇麗持有,為金源米業(00677)主席兼執董林烱熾妻子,於2020年5月以4,100萬元買入上址。以新租金約60,000元計算,享租金回報1.8厘。

    反之新界樓,減租幅度反而不及市區樓大。祥益地產區域董事邱家邦表示,屯門碼頭區啟豐園4座高層E室,實用面積326平方呎兩房戶。業主只是減租500元,租客以9,500元「即睇即租」,實用呎租29.1元。

    同屋苑3座高層B室,兩房間隔,實用面積410平方呎,月租叫價12,000元放盤,減至11,000元租出,減租8%左右。新租客預繳半年租金,平均呎租約26.8元。據中原地產新簽租約統計,2020年12月全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積平均租金每平方呎錄得33.7元,較2019年12月35.6元跌5.3%,是自2008年金融海嘯後最大的按年跌幅。

    疫情未明朗 市區租金回軟劈租盤頻現

    藍籌屋苑跌逾一成

    十大藍籌屋苑方面,2020年全線錄得跌幅,紅磡黃埔花園則最多,跌12.3%;鰂魚涌太古城跌10.3%;當中天水圍嘉湖山莊的租金跌幅最少,全年僅跌1.3%。不過,中原地產研究部高級聯席董事黃良昇展望,隨著疫苖即將供港,本港疫情有望受控,相信租金將重拾升軌。至2021年中,租金可逼近2019年底35.6元水平,收復2020年5.3%的跌幅;現時租金為33.7元。

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    中原地產黃良昇展望,隨著疫苖即將供港,本港疫情有望受控,相信租金將重拾升軌。

    想業主減租小貼士

    不少用家都希望在租務市場回軟時,在市場上找平租盤,最好遇上大減價出租的好業主。事實上,近年來屯門、大埔、元朗及將軍澳等地區,有大量新盤密密入伙,代表短期內租盤數量會急速上升,或會拉低整區的租金水平;加上一手新盤通常較受投資者歡迎,有不少業主都是投資者,打算出租單位而非自用,願意減租的機會較大。

    一次過交半年金

    若租客一次過交半年租或一年租,業主放租的風險降低,提前收到租金更可免蝕通脹,故如果能力許可,可承諾業主一次過交半年至一年租,並列明於租約,爭取下調租金。不過,千萬不要因慳少少錢,不做「打釐印」。所謂打釐印,是指簽訂正式租約後,租約一式兩份由業主及租客保管,並需要於30日內到稅務局繳交印花稅,而印花稅率由租約長短而定,一般由0.25%至1%不等,印花稅一般由業主與租客共同攤分。

    如果租約沒有打釐印,法庭將不接受相關租約作為呈堂證供,若日後雙方有爭拗,則沒有法律保障。如租約年期一年內,印花稅率年租或平均年租的0.25%;如租約一年至三年,印花稅率是年租或平均年租的0.5%;如果是三年以上,印花稅率是年租或平均年租的1%;另一式兩份打釐印須另加5元手續費。

    同時,所謂知己知彼,簽租約前,不妨考慮可以花幾十元,上土地註冊處查冊,網上或者親自去查冊中心,以確認單位業主與本人相符及業權完整,提防有人冒認業主,收取訂金之後消失的情況。

    租客自身倘若有準時交租紀錄,可憑此為據,請求業主通情達理,下調租金,或設立自動轉賬,表示自己會按時定期交租,向業主派定心丸,亦有機會爭取減租。而業主若承諾減租後,一定要更新租約內容,於租約寫上新租金,再為新租約打釐印,保障雙方利益。

    此外,坊間不少搵樓網有不少業主自讓租盤,可直接聯絡業主睇樓及洽租。不過代理盤源始終較多,若不合適,代理很快可以推薦下一個單位,節省很多時間。

    加上持牌地產代理對樓宇租售交易有專業知識,且受到地產代理監管局所規管,故委託專業的地產代理可以獲較大保障;加上代理會與客戶簽訂《地產代理協議》,大家都會掌握對方的真實資料,雙方對自身保障也較大。

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