疫情陰霾將軍澳4特色戶淪銀主盤 銀主盤可比購入價高22%?附購買銀主盤注意事項

疫情陰霾將軍澳4特色戶淪銀主盤 銀主盤可比購入價高22%?附購買銀主盤注意事項

疫情陰霾之下,新盤仍然大賣,但二手市場近期不時出現銀主盤,反映市場持貨力出現問題,重災區為近年來吸引不少中產進駐的將軍澳區南部新晉屋苑,近日接連有三個屋苑共四伙單位淪為銀主盤,涉及物業價值共1.6億元。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室

四間銀主盤全屬特色單位。消息指最大銀碼屬天晉3座複式戶,實用面積1,963平方呎;另設661平方呎天台及雙車位,以6,255萬元放售,每平方呎叫價31,864元。據知原業主於2011年以公司名義斥5,120萬元購入上址,有加按紀錄,現銀主放售叫價較當年購入價高約22%。

另一戶為同屬新鴻基地產(00016)發展的海天晉,一伙3座頂層單位,實用面積1,115平方呎,另連1,060平方呎天台,現時叫價3,150萬元,每平方呎叫價28,251元。據知,原業主於2016年以2,834.5萬元購入,其間曾兩度將單位加按,現時銀主放售價比當年購入價高11%。

疫情陰霾將軍澳4特色戶淪銀主盤 銀主盤一定係平貨?附購買銀主盤注意事項
原業主曾兩度將單位加按,現時銀主放售價比當年購入價高11%。

未住過單位被沒收

其餘兩伙均來自帝景灣。據區內代理表示,3座極高層A室,實用面積1,375平方呎,另連1,124平方呎天台,屬四房雙套連工人套房間隔,現連租約以3,240萬元放售,每月租金為66,000元,每平方呎叫價23,564元。2016年原業主以3,667.95萬元購入,放售價較四年前低約428萬元或12%。

另外,同屋苑同座同層B室,實用面積1,316平方呎,連952平方呎天台,連66,000元租約,叫價3,150萬元,每平方呎23,936元。原業主2016年以3,394.4萬元買入,現放售價較購入價低244.4萬元或7%,兩伙叫價合共比購入價低約一成。更慘情的個案為原業主「未住過」該單位,便已淪為銀主盤。

當中入伙僅約兩個月的屯門掃管笏上源,一伙5B座中層B室,實用面積468平方呎,屬兩房間隔,現以銀主618萬元放售,每平方呎叫價約13,205元。原業主於2018年10月購入上址,當時購入價為576萬元,不過同年11月,改用即供付款方法,成交價修正為556.5萬元,並於同月底向銀行承做按揭。

據了解,原業主或受疫情影響,未能如期還款、即斷供,而被銀行沒收物業。鄰區元朗上車盤亦有銀主盤放售,中原地產副區域營業經理王勤學稱,元朗金倫大廈中層A室,實用面積315平方呎,兩房間隔,銀主以418萬元放售,每平方呎叫價13,270元。原業主2017年6月260萬元購入物業,如單位以放售價成交,即約三年賬面升約61%。

港島樓一樣有銀主盤。市場消息指,鴨脷洲深灣軒3座低層C室,實用面積511平方呎,兩房間隔,早前由銀主身分放盤,叫價1,000萬元,最終以同一價錢易手,平均呎價19,569元。

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兩伙帝景灣叫價合共比購入價低約一成。

業主8按物業

單位於2007年以339萬元買入,惟2017年開始,業主先後七次向財務公司加按借貸,借貸額介乎30萬至450萬元不等,連一按借貸共計為八按,估計因而淪為銀主盤。豪宅亦出現銀主盤成交個案,中半山帝景園有銀主盤連車位以7,618萬元沽出,單位為1座低層A室,實用面積2,153平方呎,單位由銀主叫價約8,300萬元連車位放售,經議價後,累減682萬元或8%,終以7,618萬元連車位成交,實用呎價約35,383元,呎價為屋苑今年新低。

根據土地註冊處顯示,原業主2011年2月以5,900萬元購入單位,惟於2015年4月起,分別先後向多間財務公司進行借貸,令單位最終淪為銀主盤。按現時成交價計,物業逾九年半期間,升值約1,718萬元或29%。

村屋亦難倖免

另外,村屋亦有銀主盤個案。黃開基拍賣行營業經理蔡文錦表示,西貢菠蘿輋南山147號一村屋2樓銀主單位,實用面積674平方呎,開價480萬元,獲四組客競投,終以538萬元拍出。據悉,上述單位曾承造六次按揭。

忠誠拍賣日前亦售出一個銀主單位。該單位為馬鞍山新港城L座中低層3室,實用面積362平方呎,開價540萬元,最終以600萬元拍出,平均呎價為16,575元,較開價高約11%。

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購買銀主盤注意事項

銀主盤增加,但銀行收回物業時,一定會為物業做估價,並會以貼近市價出售物業,未必一定有平貨。事實上,早前疫情放緩,法院工作回復正常,下半年銀主盤數目,較年初增加至少10%至20%。而在樓價高企之下,有興趣置業的人士,或者會想轉戰到價格較低的銀主盤市場尋寶。原則上,銀行審批銀主盤按揭與一般住宅按揭沒有很大分別,同樣銀行會根據物業估值及買家還款能力等因素,評估可批出按揭成數。

假設銀行收回物業出售,並為物業估價約價500萬元,即使業主餘下借款額為250萬元,銀行會以近估值的500萬元開售,而不會以250萬元出售。同時,如未能清楚顯示物業的真正業主,或有樓契缺失等,銀行可能不會承按,到時買家可能要全額支付樓價。而成交期上是由承按的銀行決定,一般成交期為45天。

買家申請按揭要注要時間,盡早申請預留較多時間讓銀行審批。如果連租約出售,買入會被視為非自用住宅物業申請按揭,沒有按揭負擔的申請人,按揭成數只有五成;有按揭負擔的申請人,按揭成數降至四成。中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳表示,銀主盤形成升勢主要由幾項因素形成:經濟環境及就業市場轉差、失業率上升、拖欠比率上升、負資產個案增加以及資不抵債的程度加劇。

買方不可轉售

她補充,在銀主盤買賣過程中,買方不可將單位轉售,而銀主亦不會負責清理單位內之任何傢具或雜物。簡單來說,簽合約後,銀主基本上是不會負責單位之任何問題。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指,買銀主盤始終於一般置業稍有不同,買家有不少細節需要留意,如財務公司的銀主盤,有部分銀行不接受其按揭申請。

她建議,入手前銀主盤先諮詢專業意見,一定要先做查冊,以及在律師協助下將所有欠款及問題列明並計算清楚,以免招致不必要的損失。銀主盤可能丟空已久,水錶及電錶被截停,要花多點時間重新申請,不少內部的狀況非常惡劣,買家或要預留一筆資金作裝修及維修。

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