白居二準買家 要精算折扣率

樓市

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讀者Jenny問:你好!本人申請「白居二」抽中了,應該開心才對,但想到要到處睇樓,又有點擔心自己會買錯及買貴。

到地產代理睇樓時,看見那些居屋的綠表價,真的很吸引,很多都是300萬元以下,看到心動了,想請教一下,本人應該如何分辨是否真正抵買呢?你覺得我應該買「白居二」嗎?

文:1% Anthony由於樓市氣氛轉淡,相信今年的「白居二」沒有往年那麼熾熱。

「白居二」的意思是白表申請人可以免補地價,以等同於綠表持有人的身份購買居屋,賬面樓價平了一截,不過,是否真正抵買呢?

上次「白居二」出台時氣氛熾熱。很多在綠表市場放售的居屋業主,由於看見有大量買家湧入市場,便立即封盤、加價。

很多資深投資者說,居屋沒有甚麼投資價值,或許他們沒有親身了解這個市場而已。

事實上,近年二手居屋的樓價升幅,甚至比很多私樓還要強勁。

不過,如果作為買家,必須小心有沒有買貴。事實上,很多年輕買家因為不懂得計數,最後買貴了都不知道!

買二手居屋首先要識計折扣率!所謂折扣率,就是當年業主買樓時,政府開價是參照市場價,給予業主的折扣優惠。

近年的居屋主流是七折,至於即將推出的啟德發展區資助房屋項目煥然一居,將會是八折,而事實上每個項目都不同。

舉例說,若單位面積400平方呎,市值400萬元,折扣率是40%。
換句話說,綠表市場應該賣400萬元×60%= 240萬元。

然而,旺市時,由於很多年輕人心急買樓,再加上不懂得計數,以為買到筍盤。

當然業主亦會乘機混水摸魚,例如開價298萬元,由於樓價仍低於300萬元,對上車客來說是非常吸引,300萬元以下可以買到400平方呎,但其實是不抵買。

細心計算,仍然以40%折扣率計,樓價 = 298萬元÷60%=496萬元,由於這個單位的市值僅400萬元,明顯地就買貴了96萬元!

那麼,怎麼知道折扣率是多少呢?其實,在房委會網頁可以找得到,包括全港居屋屋苑。

建議可先查閱心儀單位折扣率,然後,再用以上的運算方法,看看業主有沒有「博大霧」。

旺市時,二手居屋業主當然會賣貴些少,試問哪個業主不想賺多點?

但今年遇著淡風,業主議價能力下跌。準買家可以大膽還價。
又以上述例子為例,如果可以講價至240萬元以下,代表賺了!

既然旺市時業主博買家不懂計數,淡市時買家何妨又博業主不懂計數,哈哈!

1% 投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
Fan Page《第一桶金》:www.facebook.com/anthony.wealth

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