租金扣稅|教你「一蚊不留」用盡每年10萬扣稅額:兩類高危人士或被DQ!

樓市

近期樓市離不開政府將最高八成按揭貸款的的樓價上限升至1,200萬元,然而,財政司司長陳茂波於《財政預算案》當中,有兩項租務市場新招,亦是租客和業主都是需要密切留意。

疫情下,政府為減輕私樓租戶負擔,於《財政預算案》建議推出住宅租金開支扣稅,薪俸稅和個人入息課稅合資格納稅人申請,沒持有住宅物業,便可申請,每年上限10萬元。

預期2022年第二季,將條例草案提交立法會審議。申請人要以指定物業作為主要居所,不設年期限制。

市場人士認為措施能減輕租樓人士的負擔,是租客的福音,亦利好租務市場更活躍,住宅租金開支扣除措施能幫助受疫情影響的打工仔,並預料能夠帶動一般住宅租賃市場活動。

(圖片來源:中新社)

月租8,333元可用盡免稅額

至於怎樣才能盡用免稅額,則是租客最關心的問題。

不過,中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波指,租金扣稅上限每年10萬元,按最高稅率17%計算,即17,000元,平均每月只省1,000多元,他認為措施為市民省錢不多,亦無助置業。

首先,租約不足一年者,上限是可按月份比例扣減。而相關措施在2022年4月實施,相關租金開支,最快在再下一個報稅年度才能扣減。

同時,要成功申請租金開支扣稅,租約必須已打厘印。沒打厘印的租約並不能申索。 如果業主及租客簽定租約時沒有打厘印,之後補打,都可以來獲取相關的扣稅。

不過,正常情況下,在簽署租約後的30日內需打厘印,逾期打厘印,稅局要罰款,視乎遲交時間,罰2倍至10倍的稅項。

租金開支扣減並沒年期限制,每個課稅年度可扣減最高10萬元。換句話說,如果本身租住的住宅物業,平均月租8,333元,基本上已經可用盡免稅額。

另一個最常見的問題之一,就是如果屬合租單位,應該如何計算。

合租者可按比例定扣除上限只要符合沒有物業條件,都可以申請扣稅,但當中卻要按比例來設定扣除上限,以「合租人數」來按比例扣減。

若單位由二人合租,則會把每人的扣稅上限100,00元除以二,每人最多只扣50,000元。

(圖片來源:經一編輯部)

父母租物業給子女不合資格

不過,為防濫用,如相連人士之間出租單位,如父母租物業給子女,租戶將不合資格。

另外,對一些已擁有物業,但同時租用他人物業的人士,不適用於這項住宅租金開支扣稅,即是如果本身屬於「雙租族」,即以租養租的一類,由於已持有物業,即使現在在外面租樓住,也不符合資格。

另一個重點新政策,就是近年來不少聲音要求政府改革的差餉制度,政府終於在疫情急需要開源節流之際,在財政預算案建議,日後限制業主只可申請一個住宅物業的差餉寬減。

建議住宅物業的差餉引入三級累進制,超出80萬元租值的住宅物業,需徵收最高12%的差餉。簡單而言,租金收入高的物業,會以一個較高的稅率來徵收差餉。

(圖片來源:經一編輯部)

豪宅租金收入差餉加幅140%

政府建議就住宅物業引入累進制,按「能者多付」原則,應課差餉租值為55萬元或以下的住宅物業,差餉維持按租值5%徵收;其後累進制上,超出80萬元的租值,會按12%徵收。

此租值計,一般單位繳交率不變,但豪宅及高租值單位業主繳交金額或倍增。政府會繼續因應每年情況,考慮是否提供差餉寬減,以保持有關措施的靈活性。

事實上,由於大部分住宅物業的差餉估值都在55萬元以下,所以受影響的人不多。 但對於那持有豪宅作租金收入的人來說,從5%加到12%,加幅達140%,或是不少業主的壞消息。

引入能者多付的概念,的確有利於社會匯聚財富,政府預計引入累進制後,受影響住宅物業約42,000個,佔整體私人住宅物業總數約2%;而政府每年可增加約7.6億元收入,差餉佔政府收入總額約3%至4%。

不過,中原集團創辦人兼主席施永青批評,香港過去吸引人的地方,並不是福利比其他地方好,而是香港的遊戲規則公平,稅低,政府干預少,沒有特別優待能力不足的人。

能者多付就是要能者負重磅,如果因而嚇走了能者,社會上有能力多付的人就會愈來愈少。

他亦分析指,一旦能者多付的原則能夠成立,不排除政府會在向商業物業徵收差餉時,亦會使用累進制。

租務市場轉旺 回報率逾3厘

上述措施出台後;加上樓市交投氣氛受疫情影響,租務市場反而轉旺。當中新樓租務需求持續,盤源選擇多,租務交投暢旺。

香港置業高級區域董事胡耀才表示,啟德新樓嘉峯匯2B座中層E室,實用面積約512平方呎,屬兩房間隔,座向西北方。 業主以約22,500元放盤兩個月後,吸引外區客洽詢,雙方經議價後減價3,500元或減幅約15%,以19,000元租出,實用呎租約37.1元。

據悉,新租客為單身女士,心儀單位景觀開揚。資料顯示,原業主於2019年12月,以約1,196.5萬元購入上述單位,租金回報率近2厘。

啟德盤路引外區客 同區有開放式單位供應的龍譽,月租僅12,500元,租出單位為龍譽1B座低層C室,實用面積約226平方呎,屬開放式間隔,向北望開揚景。

業主以約13,000元放租兩個月後,吸引區內客洽詢,雙方經議價後減價500元,以12,500元承租,實用呎租約54.8元。

資料顯示,業主於2017年4月以約465萬元購入上述單位,租金回報率接近3.2厘。

另一長沙灣新樓呎租僅30多元。中原地產首席分區營業經理程智聰表示,愛海頌3座中層D室,實用面積503平方呎,採兩房間隔,擁開放式廚房,望市景,以16,800元租出,實用呎租33元。

據悉,業主於2020年1月以836.6萬元一手購入單位,可享2.4厘租金回報。

圖片來源:經一編輯部、中新社、iStock