美聯調查:75%港人睇淡樓價 內地客等通關直掃啟德:佢同深圳太相似!

樓市

本港第五波疫情嚴峻,確診人數不綁斷增加,限聚令一再收緊,整體樓市交投亦持續停滯。為了解市民最新置業取向,美聯物業聯同經絡按揭轉介於上月底進行網上問卷調查。

布少明:首季樓價跌3%

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示,結果反映,有近75%受訪者看淡樓市前景,比例創2年新高;同時有逾7成人選擇以網上搵樓作為搵樓主要途徑。是次調查反映疫情下,業主與買家紛紛看淡樓市前景,而且在限聚令制肘下,愈來愈多市民傾向網上搵樓。

布少明預料,首季樓價在疫情影響下將跌約3%,但一旦疫情開始受控,買家信心恢復,相信全年樓市及樓價可望出現「U形」,甚至是「V形」反彈。

美聯移民顧問高級策略總監鄭天殷表示,若以1,200萬的樓價計算,目前內地一線城市首置最高只可做7成按揭。

相比之下,本港政府再放寬按揭後,可做到8至9成按揭,明顯較具吸引力;加上內地房策較嚴厲,又有限購政策,相信香港較寬鬆的按揭及房策可吸引內地投資者在港入市,料疫情緩和後內地人將再度加快赴港買樓的步伐。

(圖片來源:美聯物業授權圖片)

75%人睇淡未來半年樓價

是次調查共收回502份有效問卷。就樓價走勢方面,多達74.5%受訪者認為,未來6個月樓價將下跌,遠較2021年10月同類調查錄得的40%大幅高出34.5個百分點,並創出逾兩年新高,數字僅次於2020年初,新冠疫情剛爆發時錄得的82.8%。

布少明認為,受訪者對後市的看法,反映市場在疫情悲觀情緒,預料近期樓價整固走勢將持續,繼續維持首季樓價跌約3%左右的預測。不過,根據以往數波疫情經驗,一旦疫情受控,樓價將先跌後升,相信全年而言,樓價仍有望升約5%。

另外,近期疫情肆虐;美國聯儲局加息逼在眉睫;俄烏戰雲密布,加上港股表現疫弱,難免打擊投資氣氛。

(圖片來源:政府新聞處)

投資意欲創新高

是次調查結果顯示,投資者比例明顯下降。在被問及入市目的時,只有約17.2%的受訪者表示為「投資」,較21年中調查時大幅下滑23.5個百分點,相關比例更創出有調查以來新低。

反映目前入市者均以「上車自用」及「換樓」為主,尤其在政府近日再度放寬按揭,重啟換樓鏈,換樓需求與日俱增,相信在疫情受控後,樓市積壓購買力將會漸漸爆發。

當被問及「哪個外在因素最影響置業決定」時,有29%受訪者表示最為憂慮「疫情發展」,在一眾選擇中佔比最高;至於選擇「經濟前景」的受訪人士亦有22%,排名第二;再之後最影響置業的因素分別為「未來房屋供應」,佔約13%。

內地買家料來港買樓

鄭天殷表示,內地人士與新香港人置業,著眼點與港人有所不同,較少考慮短期因素,如疫情、息口、經濟等的影響,反而著重於樓市政策及保值潛力。自從政府於新一份財案再度放寬按揭保險後,香港樓市對內地買家而言更具吸引力。

自從再放寬按保後,美聯移民內地客戶有關1,200萬香港物業的查詢量,較公布前增長約2成。

客戶群普遍查詢以啟德區為主,主因是該區與深圳南山及廣州珠江新城相當類似:是一個有配套有規劃的地段、而且坐擁較完善的「小區屋苑」群,兼有綠化帶,同時具備投資升值潛力。

根據中國人民銀行最新資料,若同樣以1,200萬的樓價作首置,同樣供25年去計算,對比北京、上海及深圳等一線大城市,目前在香港購買此樓價的物業,可做到8按,首期只需240萬,反觀在內地一線城市買樓最高只可做7按,需要預留360萬作首期,首期差距相當明顯。

再加上目前內地按揭息率高近4.6厘,與本港P按約2.5厘相比亦高出一截,每月供款上有所差距;考慮到現時人民幣匯率高企,兌換港幣在港買樓形同樓價「打8折」,所以香港的低息環境及匯率因素同樣吸引內地買家。

同時,現時內地房地產政策亦較香港嚴謹,再以北京、上海及深圳為例,在限購令影響下,單身/離異人士限購1套物業;已婚人士則限購2套物業;反觀香港在政策層面上限制較少,在買樓時除了繳付買家印花稅(BSD)以外已無其他特別限制,令內地買家來港入市意欲增加。

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圖片來源:政府新聞處、中新社、美聯物業授權圖片