虎年爆疫40,000伙一手樓花「睇得唔賣得」:樓市跌浪有樣睇?

樓市

疫情令全港市民連續第三年與新冠肺炎過新年,不過,市場人士普遍相信農曆新年假期過後,倘若疫情受控,樓市會出現慣性的「小陽春」。當中發展商將把握機會推售新盤,據統計,虎年可以推出的一手樓花可達40,000伙,即使最終只是有一半的單位應市,料也有20,000伙。所以,如果買家有意在虎年部署入市,就要好好作出承做按揭的部署。

地產界人士指出,相信疫情有所紓緩後,被凍結的購買力將會再次爆發,資金湧入市場,出現「小陽春」市況;加上近來多個新盤蓄勢待發,一、二手樓市購買力未退。

事實上,本港買家剛需常在,成交多寡只屬價錢高低的問題。

目前樓巿非跌浪開端

專家也對樓市相對樂觀。利嘉閣地產總裁廖偉強認為,Omicron的殺傷力相對輕微,希望新型冠狀病毒有望在今年之內完結。

屆時積聚的經濟爆發力就會啟動,樓市交投都是一樣,通常農曆新年假期後的「小陽春」亦會出現。

而港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽亦指出,雖然市場受到第五波疫情影響,樓市稍作調整,但相信農曆新年假期後,市場資金將湧現。

倘若疫情受控,屆時政府放寛限聚令等抗疫措施,相信將會刺激市場氣氛,令樓市出現

「小陽春」,現階段絕非跌浪的開端。

(圖片來源:經一編輯部)

此外,美國聯邦儲備局自2015年底以來,先後加息多次,在美國幾次加息中,本港銀行大多數都按兵不動,未有完全跟隨。

本港銀行體系資金長期充裕,來自客戶的存款是零售銀行的主要資金來源,銀行存款充裕,令它們的資金成本得以維持在一個低水平,有條件不絕對地跟隨美國加息,所以近年來息口仍然處低水平。

所以,近期不少無穩定收入的人士,特別是斜槓族(Slash)世代,也十分渴望把握機會入市。

的確,香港有不少人入息高但不穩定,包括銷售員、保險及地產代理、私人補習或鋼琴教師、上門化妝師等,他們的收入未必低。

當中有些保險代理或自僱人士年薪或過百萬元,惟可能是其中一個月賺數十萬元,其他時候可能一個月只是一萬數千元,最差甚至沒有收入。

一般來說,非固定收入人士,如果有六個月的薪金證明,包括銀行月結單、公司糧單及稅單等,便可作收入證明。

如果月與月總入息偏差不大,半年計的平均薪金可以通過壓力測試;再加上信貸紀錄良好,銀行批出按揭機會仍大。

然而,若月與月收入偏差大,可能銀行會需求提供長達一至兩年的入息證明,而計算平均薪金時,也有機會剔走最高及最低收入的月份,甚至會將收入平均值打折扣,從而計算批核的按揭金額。

(圖片來源:經一編輯部)

可提供入賬紀錄申按揭

即使是補習老師、網店東主、自由工作者等人士,這類沒有公司糧單或公司賬目的職業,雖然申請按揭的難度會較高,但仍有機會敘造到按揭。

只要能提供詳盡的工作及收入證明,例如所有交易都會發出單據,交易主要透過一個銀行戶口入賬,盡量避免現金交易,並養成整理入賬紀錄,賬目一清二楚,讓銀行有足夠依據做審批。

另外,強積金(MPF)供款證明及稅單,均是十分有力的按揭批核文件,因此非固定收入的人士,最好每月有強積金供款,每年乖乖報足稅。

若未能出示稅單,或是交稅甚少,又沒有供強積金,銀行不批按揭機會將大增,即使獲批,按揭成數也會降低,或是按揭息率會較差。

同時,不同銀行審批按揭準則都不同,非固定收入人士可以多找幾家銀行比較,找一家貸款條件最好申請按揭。

另一個最常見的置業煩惱,就是同時轉工,雖然大有機會增加收入,但可能要面對收入證明「斷纜」,申請按揭可能會遇上麻煩。

其實申請者毋須過慮,只要預備充足文件證明自己有穩定收入,以及保持良好財務紀錄,銀行仍然會樂意審批按揭貸款。

要清楚的是,銀行基於要作出風險管理,必然是申請人提供越多證明文件愈好。

轉工宜有新僱主聘用文件

受薪人士申請按揭,如果舊工與新工之間沒有間斷,一般需要提交香港身分、物業買賣合約及最近三個月的住址及收入證明文件。

如果舊工和新工之間有短暫真空期,並非連接的話,建議提交新僱主的聘用文件及收入證明之餘,額外再提交舊公司的收入證明或稅單,清楚記錄財政狀態穩健,甚至待新工通過三個月試用期,獲得新公司證明,自然提高審批勝算。

另一個可以做多一點的部署,就是申請人以自動轉賬受薪方式,則會更加優勝。

若出糧戶口和申請按揭均採用同一間銀行,銀行容易掌握申請人的出糧狀況,絕對有利加
快批核。

同時,透過自動轉賬出糧,銀行月結單能清晰顯示每月薪金項目,申請人可作有系統記錄,讓銀行知道按揭申請人有穩定收入,具備充足的償還貸款能力。

憧憬農曆新年假期後小陽春

發展商把握機會積極推售新盤,據統計,虎年可以推出的一手樓花可達40,000伙,即使最終只是有一半的單位應市,也有20,000伙,為買家提供了多元化的選擇。

事實上,儘管本港爆發第五波疫情,社區傳播鏈未斷,惟市場仍然憧憬在年內仍有機會通關,並在農曆新年假期後,樓市仍有很大機會出現「小陽春」,一、二手盤成交齊升的局面。

(圖片來源:經一編輯部)

港鐵新盤成焦點

業界預期,港鐵公司(00066)新盤繼續成為焦點,特別是黃竹坑站港島南岸、元朗錦上路站項目,以及將軍澳日出康城等。

若以發展項目單一期數計算,2022年逾千伙單位新盤約有七個期數樓盤。

例如長實集團(01113)港島南岸第3期,提供約1,200伙;泛海集團(00129)洪水橋田心路新盤項目,提供約1,025伙;將軍澳日出康城第XI期,提供1,880伙等。

另可特別留意華懋何文田站上蓋2期,涉逾800伙,爭取最快2022年中登場。另外,信和置業(00083)錦上路站發展項目第1A期共715伙,正申請預售樓花。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮預測,一手買賣,可較2021年上升近一成至約19,000宗水平,而登記金額亦料相應增加5.5%,挑戰2,500億元的歷史新高紀錄。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出,去年香港物業市場仍受新型肺炎疫情籠罩,通關不成,令香港住宅幾乎只靠內部需求撐起。

上內地調控,令香港股市亦被受牽連,間接亦影響物業市場買家的入市意欲。

香港經已開始習慣了與病毒作戰,經濟穩步復甦,失業率下跌,即使單靠內需,亦足以令物業市場得以於眾多投資產品中脫穎而出。

(圖片來源:經一編輯部)

延伸閱讀:恒大‧珺瓏灣「事故」單位半年狂換4個租客:6,000蚊殘租連公屋都不如!

延伸閱讀:太古城兩房失守「8球」 呎價14,000蚊平過日出康城 網民:業主動態清倉?

美股、加密貨幣成新趨勢,想了解但無從入手﹖港股又點做先可以趨吉避凶﹖經一全新推出patreon訂閱號【經一共肥計劃】,訪問業內專家獨家俾料,提供深入淺出分析;影片、專欄、文字報道各適其適。而家有早鳥優惠,每月10美元,點擊連結,就可以早訂早享受﹗

【共肥不自肥,賺錢預埋你﹗】

patreon訂閱號【經一共肥計劃】

https://www.patreon.com/EDfattogether?fan_landing=true

圖片來源:經一編輯部