財務自由個案|31歲夫婦擁2層full paid樓 做以下操作40歲可退休

樓市

讀者L小姐個案:本人31歲,收入25,000元+9,500元租金;先生35歲,收入約40,000元。自住物業約值1,350萬元(丈夫持有,full paid,按揭套現470萬元現金,每月還款約16,000元,還款期30年。收租物業有中層村屋,約值450萬元(本人持有,full paid,每月收租9,500元);現金連同物業套現所得,合共約900萬元;蟹貨股票:約13萬元多。

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開支方面,伙食及家庭開支9,000元(包括管理費及水電煤);危疾、高端醫療及儲蓄保險10,000元;日常開支30,000元。

由於收租村屋物業已有30年樓齡,希望短期內可賣出套現作其他用途;自住物業樓齡也有46年,希望數年後再轉為出租,以作按揭還款,再用本人名義置業。

因為疫情關係,二人工作不穩定,計劃提早不工作,或減少工作時間。並希望透過買入收息產品,帶來每月約40,000至50,000元現金流,應付日常開支;另外也有考慮移民,惟希望先處理好穩定的現金流問題。

(圖片來源:[email protected]

諗Sir:拓展高收入是正途

讀者現金水平不俗,可以收息的被動收入為副,為自己拓展高收入則是正途。

特首在3月21日公布,由4月1日起,容許美、英等九國航班「復航」,港人抵港後,縮短入境隔離時間七天;另外晚市禁堂食至4月20日,小學、幼稚園最快4月19日復面授課。

而筆者團隊在此之前3月18日至20日三天,已為五個用戶促成買賣成交,趕在防疫措施轉換前,尋找尚有得傾的業主,一口價壓下去交易。

買家大致上「見好就收」,買入價普遍比高位低了8%至10%入手。

村屋及舊樓屬抵押力差的貨

而業主劈得太深,由於本身有財力兼不急賣。至於移民或債主盤大劈,只屬巿場上個別及低層成交個案,按揭政策已隔走了財力不足者,根本做不成業主。

睇人之餘,當然要檢討自己。讀者的村屋及46年樓也屬抵押力差的貨,不可以敘造30年按揭,而村屋更要睇有否公家路到屋外。

有時去睇村屋,只睇有沒有道路連接到,而不問公私路,這個是伏點。亦不時有情況,是前段是公路;後面是私路,問經紀回答前半段是公路,又是伏點。

簡單而言,只需要將村屋賣走,將三分之一的錢,作為買第二間樓的首期;另三分之一的資金,作收息用途。

餘下三分之一資金,部署之後購入第二間屋。待讀者成功甩名後,再買第三間樓,便有兩間屋收租;加上有債收息,40歲想跟老闆贖身不難。

村屋甩走套現450萬元,而其中三分之一資金,即150萬元,可買直債。

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