月儲12萬險變負現金流?求200萬注碼「自動波」供滿樓方程式 | 諗sir

月儲12萬險變負現金流?求200萬注碼「自動波」供滿樓方程式 | 諗sir

樓市

讀者曹先生:本人在2020年買了白石角與家人自住。現在自租沙田第一城,月租28,000元,因小朋友讀書,至少會租住四至五年。每月可儲蓄12萬元,希望再供一間屋仔。目前可拿出200萬元,買一間九龍區介乎800萬至900萬元的樓(因為未能租出,每月會因供款增加,儲蓄會減少30,000元);又或是儲多兩年錢,拿500萬元,買介乎800萬至900萬元樓放租,但不會影響現金流。謝謝!

撰文:諗sir| 圖片:Unsplash、iStock

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首先,講五成上會。

讀者買800萬元樓,若以400萬元上會,月供約15,400元(400÷259×10,000元),每月收租19,000元,手上現金流僅約3,600元(19,000-15,400元)。

那麼,投入了400萬元,扣除供樓支出才月收3,600元,不能夠敘造高成數上會出租,付出了一大筆首期,以五成上會買樓,值得嗎?

若九成上會呢?

如高成數上會,犯下與銀行違約風險,結果總結為:月供約負27,000元(720÷259×10,000),每月收租19,000元,包括供樓支出下,現金流為負8,000元,是否值得見仁見智。

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採混合優化策略

不過上述方案可以優化,例如讀者有200萬元,以80萬元作首期,透過高成數上會買樓,再投入120萬元《收息101》課堂教的債基工具。

假設A餐年息約12厘,一個月投入200萬元產出的正現金流,為4,000元(19,000+12,000-27,000元)。

當然知道買樓須付出佣金;而供樓亦要付雜費,不過在銀紙貶值下,樓價還是升得快過打工仔份糧不少。中層職員儲到錢去做這個配置,起碼自動波供滿間樓,可保平安。

保守一點,不妨將債基A餐,轉做更低波幅之C餐,雖然收取的利息會較少,但遇跌市可減少不確本性。本年度跌市,C餐現有3%至4%下調;而A餐有7%至8%下調。

至於學生宿舍,房租在2020年已見低位,現已回升至每間月租6,000元,當然租金會因物業質素及地區有異。

一間原裝三房改至五房,租值就由18,000元提升至30,000元了。

有些800萬元三房就因為改動過,可借給內地親戚住,假設九成上會,讀者供樓的那份月租,已夠由租金抵銷了。

不少人希望買的屋,既好住、租金又升,然而每人的取向大不同,父母住哪裏、能否養狗,或生活習慣及工作地點等因素,都令閣下覺得好住的樓,不一定就是投資價格高的樓。

在此提出買來投資,可以是一間好租、好賣的樓;而自己住的,可以是另一間住得舒服的物業。

讀者能月儲12萬元不是小數目,希望讀者買滿兩至三間樓後,再將現金投入債收息,以產出更多現金流,才能達到「兩樓一份債」第一個理財checkpoint。

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