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二手居屋「宜住不宜炒」!想學人撈底炒居屋?大把局限等緊你!|陳永鍵

樓市

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近期二手樓市場無論成交量及成交價都均告憂多於喜,二手私樓尚且面對「粥多僧少」問題,二手居屋情況就更是雪上加霜。隨二手私樓連番劈價重挫同區樓價,很多二手居屋陷於更難出售的局面,甚至連看樓客都較過去樓市暢旺時期少很多;再加上多個「居屋王」屋苑如富榮花園、富強苑售價均連番失守。假如讀者想撈底入市,就要了解二手居屋有何局限。

先說二手居屋優點,一般來說,二手居屋會比同區私樓面積大,間隔相對實用,這是人人都知的優點。

另外,較新的私樓普遍設有會所等設施,相對管理費開支,自然會較居屋昂貴,想將居住成本下降,減少管理費支出是重要一環。

就地點來說,不少居屋的位置也甚為理想,甚至很多是極近鐵路站,交通方便,因此以自住來說,居屋性價比高,向來是不錯的選擇。

然而,如果期望物業升值,二手居屋一般升值空間較私樓低很多;再加上其他局限,令二手居屋炒賣價值是很低。

買二手居屋 宜自住不宜炒
(圖片來源:政府新聞處)

按揭有局限

居屋有很多明顯局限,未買過居屋的人可能未必清楚。

一般人都知道居屋轉售設有限制,假如未補地價的話,只能轉售予房署合資格人士,例如白居二或綠表客,變相客源相對較窄,承擔能力亦較低,所以居屋造價很難可以跟私樓匹敵。

另一個重要因素是按揭問題。與私樓不同,一般來說銀行會視乎該屋苑尚餘多少房署擔保期以批出按揭年期。

如果屋苑已達10年以上樓齡,那接手的新業主,可能最多只能獲得20年按揭還款期,因此對業主轉售來說可謂頗為不利。

另一個同樣重要的局限在於重按。對物業持有者來說,利用重按以套取資金是慣常造法,不過,這在未補地價的居屋世界卻行不通。

假如買家購買的是未補地價居屋,就算已經供完物業也好,亦無法透過重按套現資金。

想套現欠靈活

雖然政府文件顯示,業主是可以在房署批准下透過重按套現,但實際上,並非完全自由地使用。

例如申請人需要基於紅白事、家庭成員升學或財困等原因,才有可能獲房署准許重按套現,套現金額亦不是隨業主自由決定。

假如需要一大筆資金的話,要利用居屋套現就很難,故居屋在資產運用上遠不及私樓靈活。

且居屋需要補地價才能出租,因此就算日後供完居屋後,業主想移居,居屋亦無法放租,以製造被動收入。

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圖片來源:政府新聞網