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    跌市救亡!股樓債點揀好?公務員家庭「訂造」財務自由策略|諗sir

    跌市救亡!股樓債點揀好?公務員家庭「訂造」財務自由策略|諗sir

    讀者林太:本人31歲,先生也是公務員,分別月入70,000及80,000元。另外兩人可領取房屋津貼:每人每月約20,000元,為期10年。還未開始拿,未知房屋津貼能否計入借貸力?

    另持有:(一)屯門瓏門兩房(先生名)市值約900萬元,按揭尚欠350萬元,月供12,000元,管理費2,000元,收租16,000元;(二)長沙灣單棟新樓兩房(本人名)市值約800萬元,按揭尚欠600萬元,月供21,000元,管理費2,000元,收租16,000元;(三)一份保費融資2023年可取回70萬元;另一份2024年可取回110萬元;現金及股票約80萬元。

    現時住宿舍,2024年尾要搬,到時保費融資(180萬元)+現金股票(80萬元)+儲錢(平均每月50,000元×12×2.5=150萬元)預算約400萬元。

    我們想生小朋友,希望住近長老(屯門區)。現計劃首幾年繼續出租兩層樓,以租代供,自己則另租屯門大三房,以買債收息去幫補租金及滾大筆錢,待需要搬出市區時,再買多層市區三房自住。但我們無人頭可借,希望閣下能提供意見,望早日財務自由。
    讀者林太

    撰文:諗sir| 圖片:unsplash

    屯門是兩房多而三房少的,原因屯門市中心落成時,近1989年經濟不太好,開則兩房令巿民易負擔,與「四小龍」約2003年落成時,多兩房的原理一樣。

    三房客路較兩房多

    因此入屯門,可以㨂三房;加上三房客路較兩房多。原因是住兩房的人亦不介
    意住三房;相反便不一樣。

    所以將瓏門兩房賣走,然後入手同區三房,讀者應計到夠首期,拿到津貼後再計借貸力。

    另外,筆者想說說2021第四季市況展望。

    資金方面,目前至10月,相信若投入資金去評級低或內地債收息屬不智,因今年是內地「收水年」。

    反觀,美國對「收水」遲疑不定,一旦股市在收水前大跌,頓成「放水」都難救之象,故中港投資者今年要先苦後甜,或者要2022年初,內地的股債才會走好。

    (圖片來源:unsplash)
    (圖片來源:unsplash)

    說回股市,中國的調控,人為性很高,每次調控令A股下跌皆發生在第一季,而最後在翌年的第一季就跌完。

    今年都一樣,在2021年3月開始下跌,幾時完?快就10月;遲都應該明年春節前後。所以,股市應未跌完。

    而股市要跌幾多? 2015年總跌幅約45%;2018年一次為34%。筆者假設今次跌40%,都要盈富基金(02823)跌至14元才可收工。

    投入銀行直債收息

    至於債市,由於債是到期保本,只要公司不倒閉、不違約都可全身而退,所以持有中國債券的讀者要忍一下。

    而買了股票的投資者,應該明白用股票收息是不智,快取回50%或70%的本金,投入滙豐或渣打銀行的直債,有6%至7%收息,收取三至四年息,是最佳治療方法。在未找到一套可行的買股策略之前,還是別進股市了。