邊個整得跌香港樓市

85萬業主供滿樓 邊個整得跌香港樓市|諗sir

樓市

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今期討論一下,是本港85萬名業主供滿樓震撼些,還是美國加息真會整跨香港樓市?這兩股是相反的力量。85萬名業主供滿樓自然是利好樓市;而美國加息,一般人會認為會不利樓市。不過,2012年已證明名義息率的調整,對樓市影響不大。

先談一談上次美國加息後,美元竟然不升反跌的怪現象。

美國議息加0.75厘,理論上是利好美元,惟美元在加息之後,美匯指數卻由105關口,下跌至104、103左右,造就了日圓及英鎊滙價上升。

其實美國聯邦備局現時宣布加多少息並不是重點,而是他們給巿場對一年後加多少息的預期才是重點。

事實上,美國是全球最大的「債仔」,若息口高至4厘、8厘,美國所要支付的債息也會增多。

邊個整得跌香港樓市
(圖片來源:iStock)

聯儲局調控巿場的加息預期

而聯儲局向來是透過「出口術」或「放風」,去調控巿場的加息預期。

根據現時利率期貨顯示一年後的議息顯示,一年後,即2023年6月議息會議時,息率已高達4.25厘,即較現時高3厘。

當然市場上有不同機率的估計,讀者可參考芝加哥商業交易所(CME)的資料。

調控巿場的加息預期,就令美國這個債仔不用多付利息,但卻能調節市場,以及有空間去營造減息效果去托市。

香港方面,中原城市指數由年初至今只下跌了2%;而香港首四個月的通脹則升了0.8%,在2021年升了1.6%。

加息加了一段時間,香港樓價僅跌了2%,相對其他投資物來說,跌幅不算大。

皆因本港業主普遍叫價硬淨,可從2016年及2021年的普查資料看出端倪。

本港樓價僅跌2%

資料顯示,2016年約79萬戶家庭住戶已無按揭負擔,佔總體約65.7%。

2021年此數字更提升至85萬戶,佔全部約66.1%。

筆者經常說很多香港人很有錢,常說港島區的太古城及杏花村樓價升幅輕微。

要知道,這批人其實不太介意自住的物業價值,或業主有多層已供滿的物業在手,當中賺價已很深。

加上業主又不急於套現,對自己的物業升多升少並無感覺。

故此,筆者認為跟這群不憂賣的業主議價,可謂有點困難。

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圖片來源:iStock