重啟活化工廈至今累積逾40宗申請 觀塘、九龍灣多幢工廈申請重建30層以上商廈

重啟活化工廈至今累積逾40宗申請 觀塘、九龍灣多幢工廈申請重建30層以上商廈

樓市

樓市氣氛雖仍然充滿變數,但發展商未有放緩增加土儲步伐,其中活化工廈就是其中一招。據城市規劃委員會接獲的申請數據顯示,自2018年10月政府重啟活化工廈措施後,已累積接獲超過40宗申請,涉及樓面超過900萬平方呎,主要來自九龍東的觀塘及九龍灣。分析估計隨地積比放寬,重建價值提高,重建申請仍將有增無減。

撰文:經一編輯部 | 圖片:新傳媒資料室

活化工廈政策2.0 可向城規會申請放寬兩成興建密度

事實上,政府於2018年的《施政報告》中宣布重啟活化工廈計劃,市場稱為「活化工廈政策2.0」。2019年初開始接受申請,為期三年。是次推出的活化工廈措施,業主可向城規會申請放寬兩成興建密度進行重建,並須在獲批三年內完成契約修訂,再按現行機制繳付十足補地價。全幢改裝則要預留一成的樓面面積,用作政府指定用途。

當中近期最受市場注目的,為負責生產「銅芯抗疫口罩」(CU Mask)的晶苑國際(02232),該集團位於觀塘巧明街71號的總部,早年申請將該工廈放寬地積比,由原本12倍增至14.4倍。

 重啟活化工廈至今累積逾40宗申請 觀塘、九龍灣多幢工廈申請重建30層以上商廈
觀塘巧明街71號工廈申請擬放寬地積比,由原本12倍增至14.4倍。

觀塘、九龍灣多幢工廈申請重建30層以上商廈

該地盤佔地13,688平方呎,集團現有六層高總部,將申請重建為一幢34層高(包括三層地庫)商廈,總樓面197,114平方呎,樓面主要作辦公室用途。據了解,規劃署向城規會提交文件稱,不反對其申請,城規會日前已通過有關申請。

同區由香港浸信會醫院提出重建的大業街4號工業大廈,地盤佔地約6,000平方呎。日前該工廈申請擬建一幢32層高樓宇,作日間門診診所及醫療中心用途,總樓面約86,402平方呎。同樣獲規劃署表明不反對,城規會日前已通過有關申請。

另同一條街的大業街1號禧年大廈,日前業主亦提出放寬兩成建築密度,重建作酒店用途,提供160間客房。資料顯示,地盤佔地約5,780平方呎,申請人要求放寬興建密度,將地積比增至15.836倍,重建一幢36層高酒店,總樓面約83,234平方呎。

至於鄰區九龍灣,區內指標工廈之一,由大昌行持有的九龍灣啟祥道20號大昌行集團大廈,今年初亦向城規會申請放寬兩成密度和高限,重建成兩幢商廈。資料顯示,項目現為一幢工廈設有多層停車場,佔地約10.26萬平方呎。

現申請將地積比率由12倍放寬至14.4倍發展,興建兩幢32層高商廈,以作辦公室、商店和食肆用途等,總樓面147.75萬平方呎。並建議將現有跨越啟祥道的架空行人天橋連接至項目的一樓部分,料較放寬前多出約24.6萬平方呎,屬新一輪活化工廈措施推行後,暫時最大型的一宗申請。

元朗、沙田工廈申請改作寫字樓、零售用途

新界區工廈亦積極申請活化。由資本策略地產(00497)與麗新發展(00488)持有的元朗宏業東街21至35號麗新元朗中心,早前亦申請活化。擬建一幢15層高商廈,地下至三樓為餐飲及零售商店,其餘為寫字樓,涉總樓面約46.95萬平方呎,規劃署日前不反對申請,現已獲批。

另外,沙田小瀝源路8至14號捷和實業大廈及捷和中心,業主早前向城規會申請將物業全幢改裝作寫字樓及零售等用途。資料顯示,項目佔地約82,540平方呎,申請人計劃改裝為兩幢6層高商業樓宇,總樓面約288,885平方呎。申請人認為,有關計劃與政府活化工廈意向一致,亦與鄰近環境協調,有助提供就業機會及樓宇質素。

根據政府資料,現時全港有大約1,000幢於1987年前落成的工廈,其中約280幢屬單一業權,估計之後重建申請仍有增無減。有分析認為,政府重啟活化工廈計劃,將會帶動更多全幢舊工廈的收購買賣,工業及物流房地產投資市場更活躍。

 重啟活化工廈至今累積逾40宗申請 觀塘、九龍灣多幢工廈申請重建30層以上商廈
沙田小瀝源路8至14號捷和實業大廈及捷和中心,業主早前向城規會申請將物業全幢改裝作寫字樓及零售等用途。

先申請重建 放寬地積比兩成釋放發展潛力

新一輪活化政策,容許工廈於補地價下,增加額外兩成樓面,以及商廈等用途,吸引資金進駐。除了全幢盤源外,近日投資者亦積極入市主打分散業權,兼具投資潛力的盤源,對工廈市場價量有正面作用。

同時,重建申請宗數增加,亦可反映出新計劃下容許放寬地積比率兩成,令發展潛力大增。加上向城規會申請的成本不多,導致不少工廈業主即使不重建,亦先向城規會申請以釋放物業潛力。

普縉集團執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典則認為,與首輪活化相比,重建可享有額外地積比率,效益較大。不過有關補地價、城規會審批程序一定要加快;否則,會大大影響投資者參與意欲。

 重啟活化工廈至今累積逾40宗申請 觀塘、九龍灣多幢工廈申請重建30層以上商廈
普縉集團張聖典指,與首輪活化相比,重建可享有額外地積比率,效益更大。

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