負資產首季增兩倍 按揭申請仍按月大增五成 樓價有望止趺回穩?

負資產首季增兩倍 按揭申請仍按月大增五成 樓價有望止趺回穩?

新冠肺炎疫情拖累下,港人惡夢的負資產數字增兩倍。金管局日前公布,今年首季錄得384宗負資產,較去年第四季的128宗增加兩倍(見表一)。不過,業內人士預期,近日本地疫情緩和,累積了多月的樓市購買力正在釋放,樓價在次季可望止跌回穩,故此今年第二季負資產宗數有機會回落。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室

同時,負資產涉及的貸款金額則由去年第四季的7.64億元,增至今年首季的18.67億元。當中無抵押部分的貸款金額,則由去年第四季2,500萬元,大幅增至今年首季的8,100萬元。據金管局公布的3月住宅按揭統計,涉及一手市場交易所批出的貸款按月增加70%,至77億元。

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金管局籲注意供款能力

涉及二手市場交易所批出的貸款按月增加32%,至189.88億元。涉及轉按交易所批出的貸款方面,按年增加35.4%,至64.58億元。新取用按揭貸款額就報207億元,按月增加10.7%(見表二);未償還按揭貸款總額按月增加0.5%,至14,598億元;而按揭貸款拖欠比率則維持於0.03%,經重組貸款比率維持於接近0%。

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金管局解釋,這些個案大部分為銀行職員的住屋按揭貸款,少數涉及按揭保險計劃的貸款,這些貸款的按揭成數一般較高。局方又指,銀行自從2011年首季起,並無錄得任何拖欠三個月以上的負資產貸款紀錄,但提醒數字僅涉及銀行提供並已知道為負資產的一按貸款,當中不包括涉及二按的貸款。

金管局總裁余偉文日前表明,今年首季負資產宗數創近四年新高,部分新增的負資產個案來自銀行職員貸款,以及新按保的申請人,他期望新按保申請人要清楚供款能力,當局亦會密切關注負資產情況。目前樓價輕微下調,但二手市場成交持續活躍,暫時未見樓市出現週期性轉變,亦相信港息仍有下調空間。

財經事務及庫務局局長許正宇日前亦表示,已有機制監控資產市場發展的相關風險,又強調目前香港的金融基因及核心價值仍健在,對長遠發展有信心。中原按揭董事總經理王美鳳說,今年首季負資產增幅雖達兩倍,但實質上是基於去年第四季數字基數低,目前負資產仍處相當低水平。

她預期,近日本地新冠肺炎疫情緩和,累積了多月的樓市購買力正在釋放,自4月復活節假期至今,一、二手樓市交投逐步回升,需求增加下,樓價在次季可望止跌回穩,故此今年第二季負資產宗數有機會掉頭回落。

宜提高供樓防守力

同時,王美鳳續指,自2019年10月中放寬按保後,九成按揭個案使用率增加,但即使按保使用率上升,現時負資產佔整體按揭仍屬相當低水平,負資產宗數佔整體住宅按揭僅0.07%,負資產涉及金額佔未償還貸款總金額僅0.13%。

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中原按揭王美鳳建議,供樓人士宜為自己提高供樓防守力,預留較充足的現金流及備用資金。

肺炎疫情下本地經濟難免受影響,她建議供樓人士宜為自己提高供樓防守力,預留較充足的現金流及備用資金,可為自己預留約一年按揭供款額作儲備,因為提防斷供至為重要,供樓人士應對負資產,首重穩定按時供款。此外,在籌劃置業預算時,總債務佔入息比率以不高於35%較為理想。

金管局前總裁陳德霖認為,近年市民的持貨能力變得更強,與1997、1998年亞洲金融風暴時過度槓桿大相徑庭。他分析,近年買樓的人士大多數用作自住,即使不是自住,也不想有大改變,更重要是多輪逆週期措施後,大家的持貨能力變得更強。

《胡•說樓市》聯合創辦人胡國威表示,初步數字不算很嚴重,只是擔心隨着經濟下行壓力增加。加上政府去年宣布放寬樓按,雙重夾擊下可能會令樓價加速下滑,令負資產問題惡化。他補充,由於政府公布負資產,並沒有統計經由財務公司借貸的買家,但偏偏近幾年發展商推新盤,有不少都以高成數按揭計劃吸客,多數都屬於先甜後苦的「呼吸Plan」或「半呼吸Plan」,他們不單會成為今次逆市高危,現時市場上也沒有類近「負資產轉按」產品配合他們轉按。

華僑永亨銀行經濟師李若凡日前發表以「最壞時間未到」為題的報告,指出如果更多中小企陷財困,更多有緊急需要的小公司東主料將以遠低市價出售住宅物業「撲水」,而對裁員及減薪的憂慮將損害住宅需求。報告稱,倘樓價持續下滑,負資產的宗數及規模料加劇,逼使銀行將銀主盤以低於估值出售。該行料今年住宅樓價將跌15%。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明亦稱,本港經濟持續低迷,最新失業率數字上升至4.2%,創逾九年新高。近日本港疫情雖然暫時回穩,但疫情對香港以至全球經濟仍帶來重大隱憂,他預計第二季本港樓價仍有回落空間,如樓價回落,負資產個案亦將會隨之繼續上升。

新批按揭宗數金額齊大升

今年首季負資產增幅雖達兩倍,但近期市民對疫情適應度增加,二手市場買家承接減價盤、購買力逐步釋放等因素,令成交增加,新盤重啟銷售亦令一手交投上升,帶動按揭申請及貸款量顯著回升。據金管局最新住宅按揭統計,3月份按揭申請按月大增52.6%至13,030宗,重上逾萬宗水平,為過去八個月新高。同月新批按揭宗數按月亦增加35.2%,至7,537宗,涉及金額按月增加40%,至331.46億元;3月新取用按揭貸款額較2月增加10.7%至207億元,宗數增9.5%至4,875宗。

中原按揭董事總經理王美鳳指出,受惠新盤銷情由低位彈升,涉及一手市場新批貸款大增70%至77億元,按月增幅最高;涉及二手市場新批貸款增加32%至189.88億元。至於新批轉按貸款亦增加35.4%至64.58億元。去年放寬按保後,高成數按揭比例增加,推動平均按揭成數上升。

不過,現時平均按揭成數仍遠低於2008年金融海嘯前,以及樓按措施推出前一般約62%至64%水平。此外,3月平均貸款合約期維持與2月相同,數字327個月是歷史上最長年期數字,即平均新批按揭年期為27.25年。

名人入巿增加

事實上,最近樓市的確較之前熱鬧,名人入市個案愈來愈多。當中有「樓市大好友」之稱的祥益地產總裁汪敦敬,日前斥資1.26億元,成功入標購入新世界發展(00017)旗下尖沙咀名鑄複式單位。單位為63樓及65樓F室,實用面積2,108平方呎,成交價1.26億元,平均呎價60,000元。是次汪敦敬以首置身分入市,僅需付樓價4.25%厘印費,涉及金額約536萬元。

汪敦敬表示,跟太太參觀完上述單位後就即時決定入標,單位會出租,預期月租約介乎80,000至10萬元。該單位擁高質維港全景,物業也位於尖沙咀港鐵站上蓋物業,較易出租,汪敦敬又指自己買豪宅不會要求價格尋底,因為優質單位最重要是質素、長遠價值及交易流程上有充分的彈性。

負資產首季增兩倍 按揭申請仍按月大增五成 樓價有望止趺回穩?
祥益地產汪敦敬日前斥資1.26億元,購入尖沙咀名鑄複式單位。

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