香港重演「八萬五」推冧樓市?假設樓價跌一半,基層還是買不到樓!|1% Anthony

香港重演「八萬五」推冧樓市?假設樓價跌一半,基層還是買不到樓!|1% Anthony

樓市

讀者羅先生:最近傳聞中央要求發展商配合解決居住問題,又謂遊戲規則已經改變,成為全城熱話。香港未來會大量起樓嗎?會像當年「八萬五建屋計劃」一樣推冧樓市嗎?

撰文:1% Anthony| 圖片:Unsplash、新傳媒資料室、中新社

筆者非常支持!可以解決住屋問題,共同富裕,是應該的。

而筆者同意政府專家所講,香港不是沒有土地,而是沒有共識。

農地面積逾億平方呎

據統計,幾大發展商持有的農地,加起來逾一億平方呎,可興建相等如30個太古城。太古城有逾12,000伙,以現時的建屋標準計算,平均一開二也不為過,豈不是可以興建逾60萬伙?

以公私營比例7:3計算,即是42萬伙公營房屋,遠超過現時公屋輪候人數25萬戶,可建私樓18萬伙。

以每年20,000伙新樓需求量計算,相等如九年的供應,基本上已能解決房屋問題,為甚麼一直都沒有行動?問題是「傾唔掂數」。如果中央出面可令雙方踏出一步,絕對是好事啊。

以上只計算農地,還未計算其他土地資源。

(圖片來源:新傳媒資料室)
(圖片來源:新傳媒資料室)

一直以來被受爭議的棕地,有千多公頃,可以起數十萬伙住屋;還有郊野公園邊陲土地等,可以起數十萬伙,為甚麼一直都只聞樓梯響呢?除技術問題外,最重要是棕地涉及不同利益持份者;郊野地涉及環保團體,又是無法達成共識。

而大量土地供應,會影響樓價嗎?

關於開發農地的土地共享先導計劃,是一個雙贏的方案,政府可以有更多土地去興建公營房屋;發展商可以有更多土地興建私樓,政府與發展商是以雙贏為大前提。

如果不能達至雙贏,如何說服發展商合作?政府也沒有需要推冧樓市,現時房屋政策,已找到出路。

可以理解為香港將像新加坡模式,就是大量興建公營房屋,來解決基層市民的居住問題。

(圖片來源:中新社)
(圖片來源:中新社)

經過了這麼多年,莫說是政府,就連小市民都明白樓價高企的因素很多。除供應問題外,全球量化寬鬆政策(QE)的資金泛濫及經濟不斷發展等,均會推動樓價向上,並非單靠政策可推倒。

即使可推冧,冧幾多?以現時的樓價水平,即使樓價跌一半,亦僅回到1997年時的水平,基層還是買不到樓。

市民買樓會跟銀行借按揭,借五成貸款是最基本了,借六至九成才是主流。若樓價跌一半,金融系統隨時崩潰。

雖然樓價不會大跌,但供應多了,始終會令樓價受壓。

經過這麼多年,買家面對「辣招」不斷,作為專業投資者,其實應該將政策風險,涵蓋在自己的投資計算之中。

例如筆者買樓,必定會買一些經過秤貨計算後,可賺兩成水位或以上的物業,意即已預留賺價空間。樓價升就多賺點;樓價跌就少賺點,兩種情況下都會賺到錢,這才是投資的正確態度。

而不是像一般散戶,不懂計算,盲目買樓,盲目求升。

過去十多年,任何時候也會有負面新聞。只要學習好專業投資者的技巧,便能駕馭升跌。

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