【鐵路上蓋新盤】啟德Monaco、黃竹坑晉環、火炭凱堤 3大新盤優勢比較|胡說樓市

【鐵路上蓋新盤】啟德Monaco、黃竹坑晉環、火炭凱堤 3大新盤優勢比較|胡說樓市

踏入2021年,今年香港樓市相信仍由新盤銷售主導;因受疫情影響,2020年新盤推售步伐明顯放緩,但隨著本港2月就新冠肺炎疫情,開始接種疫苗,一般情況下,相關利好消息有望令經濟活動逐步重回正軌;而去年放慢推售的新盤及購買力有望釋放,相信不少發展商已摩拳擦掌,籌備新盤出籠。

撰文:胡說樓市| 圖片:iStock、胡說樓市圖片

如果單計大型項目,今年新盤供應數量近30,000個,有代理料最終推盤量可大幅回升至20,000伙水平,相比去年一手私人住宅買賣登記紀錄料只有15,000宗,今年一手供應大為增加外,成交金額及登記數目亦料高於去年。

為了加快去貨,發展商或推出更多優惠作招徠,有機會抽走二手市客源。

今年新盤大約有52%來自新界區;35%來自九龍區,其餘來自港島區。如果鍾情新界區新盤,今年應不乏選擇。

大型新盤勢必成為今年焦點,供應規模逾千伙的項目多約12個,於新界區較為矚目的,包括中洲控股旗下位於火炭凱堤(涉1,335伙);新地位於天水圍濕地公園項目(涉1,224伙)及天水圍天榮站上蓋項目(涉1,938伙)。

另有港鐵、信置、嘉華及中國海外合資元朗錦上路站上蓋項目(涉2,200伙);亦有由嘉華、招商局、信置、港鐵共同發展日出康城11期(涉1,880伙)等。

九龍區方面,會德豐、信置、世房、嘉華、爪哇共同發展長沙灣Grand Victoria(涉1,400伙),而供應重鎮當然落在九龍東啟德區,包括有會德豐於沐泰街10號項目(涉1,051伙)、恒地於沐泰街7號項目(涉1,182伙),以及中國海外的啟德維港一號(涉1,059伙)等。

港島區方面,焦點落在港鐵有持份的黃竹坑站1、2、3期,分別由路勁及平安、嘉里及信置,以及長實投資,供應單位數量分別有800、600及1,200伙。現在作為熱身,先剖析現推售中或快將銷售三大新盤熱門選擇。

九龍東啟德區Monaco

會德豐旗下位於啟德區Monaco,整個項目位於沐泰街12號,共分兩期發展,各涉399個及247個單位,單位面積介乎280至1,394平方呎。發展商已公布首三張價單,共涉200伙。首兩張價單各80個單位,扣除最高20.5%折扣後,首張單即供均價22,669元,貼近二手價。

第二張價單戶型由一房至三房、實用面積介乎354至762平方呎,維持之前折扣,整批折實均價23,710元,比首張價單折實均價22,669元高約5%,最快今個週末首輪銷售。而第三張價單,則加推40伙,涉戶型由開放式至3房1套連工作間及洗手間,折實平均呎價24,802元,截至1月12日晚上,已累收逾2,000票。

優點

眾所周知,啟德區內地皮愈賣愈貴,有跑道區地皮,每呎地價更高見19,600元,以Monaco為例,每呎地價達14,950元,區內「麵粉」價格如此水平,料麵包價也絕不會便宜。

倘若參考現時區內二手呎價介乎20,000至24,500元水平,Monaco以每呎約23,000元開價,價錢算是吸引。

但值得留意是,即使地價不平,惟因區內供應也不少,故限制了二手價升幅,亦令租金受壓。以區內兩房單位為例,2020年錄得成交價為1,300萬元,呎價達24,500元。

以月租約22,000元計,租金回報率最多有2厘,一旦經濟下行,而引發減租潮,回報或會更低。此外,交通配套亦是該盤優勢,由於鄰近港鐵啟德站,可步行前往,出入極為方便。屯馬線啟德站開通後,區內居民前往彩虹站步程料僅15分鐘內,亦可經啟德站轉乘至鑽石山站,變相縮短了出行時間。

缺點

該盤基本上景觀方面,因以樓景為主,故賣點不多,不論單位座向向南或向北,都是被其他區內項目包圍,均以「樓望樓」為主。

【鐵路上蓋盤】啟德Monaco、黃竹坑晉環、火炭凱堤 3大新盤優勢比較
Monaco「樓望樓」景觀為一大敗筆位。

黃竹坑站一期晉環

由路勁及平保投得黃竹坑站一期項目,位於香葉道11號,市傳已命名為「晉環」,發展商已經申請預售,短期內會開賣。項目單位數目共有800個,面積料介乎157至1,103平方呎,戶型料有開放式、一房、兩房、三房、四房。

由於該盤位處港島南區優越地段;加上屬鐵路盤,故受高度重視,目前區內二手盤如深灣軒、南灣、南區.左岸及海怡半島等二手呎價,處16,000至38,000元水平。因此,市場人士預期,黃竹坑站一期項目開價,呎價料過30,000元,銷情有望打破去年大圍鐵路新盤柏傲莊紀錄。

優點

黃竹坑站一期最大優勢就是地理位置,出入可乘坐港鐵,距離香港心臟地帶金鐘及中環僅兩至三個站,料能吸引白領或專才進駐,日後租務市場亦不愁無客源。

該盤周圍配套亦將更完善,區內除有海洋公園外,亦有不少國際學校,以及私家醫院港怡醫院。

再加上,未來黃竹坑站上蓋加建大型商場,而商場樓面約有51萬平方呎,差不多等同現時康城站商場規模,有助解決區內日常購物及消閒需要。

此外,根據城規會文件顯示,商場一帶設有13,993平方呎公共空間,料有綠化及休閒元素,包括草地、互動雕塑設施、噴泉及休憩設施。

缺點

該盤景觀僅一般,並非全數單位均享有海景,以向西南單位景觀較佳,個別單位望見深灣遊艇會。向南單位,則望向新加坡國際學校及山景,惟低層單位日後有機會被學校宿舍遮擋;向北及向東單位以望內園、山景及樓景為主。

因此在買入前,要小心留意座向,料山景景觀不俗,單位料較搶手。

【鐵路上蓋盤】啟德Monaco、黃竹坑晉環、火炭凱堤 3大新盤優勢比較
黃竹坑站一期位處港島南區優越地段,估計呎價將過30,000元。

火炭站大型住宅項目凱堤

由中洲控股發展、毗鄰火炭站的大型住宅項目,市傳命名為「凱堤」,位於坳背灣街1至11號。全盤共提供1,335個住宅單位,戶型設有開放式至三房單位,市傳面積介乎250至900平方呎,料有望短期內推出。

現時區內二手盤如御龍山及晉名峰,呎價逾15,000元水平,而樓齡較舊的銀禧花園及駿景園,呎價則逾13,000元。由於凱堤位近港鐵站,料具叫價力。市場估算,首批單位開價16,000至17,000元,其後所推單位售價,料更有機會貼近20,000元。

優點

該盤具交通甚具優勢,約一分鐘步程已抵港鐵火炭站,經鐵路往來市區,亦甚方便,惟鐵路以外,如小巴及巴士路線等,選擇則不算多。

雖然該盤位處傳統工廈區,配套未算一流,惟亦因受惠鐵路因素,若要購物可前往一站之隔的沙田新城市廣場,或數站之距九龍塘站又一城,亦可滿足生活所需。

缺點

該盤景觀質素料相對參差,除部分單位對望御龍山及山景外,部分單位則面向工業區,所以整體景觀屬一般。重視單位景觀的買家,選購單位時要留意。

【鐵路上蓋盤】啟德Monaco、黃竹坑晉環、火炭凱堤 3大新盤優勢比較
中洲火炭項目。

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