非本地生湧港升學 投資學生宿舍市場龐大︳地產專欄

據國際高等教育調查機構QS最新公布，香港有五所大學位列世界百強，比例為全球最高。其中香港大學全球排名躍升至第11位，全中國則排第一位，為香港政府致力推廣的「留學香港」品牌建立穩健基礎。
為發展成為國際專上教育樞紐，香港政府去年與八所資助大學的非本地學生限額提升一倍，至整體學額的四成，於2024/25學年起生效，循序漸進吸引更多海外學生來港升學。
除了八大外，自資院校招收內地學生的限額亦獲放寬。
今年2月教育局宣布，已取得國家教育部同意，2025至26學年起，逐步放寬都會大學、樹仁大學、恒生大學、珠海學院、東華學院，以及香港高等教育科技學院（THEi）六所自資院校的內地學生限額，將分階段提升至40%，並批准有關院校向全國所有省、包括區和市招生。

至少短缺55,400個宿位

教育局透露按照最新數據估計，2024/25學年的宿舍單位總數僅約44,000個，但2024/25學年全日制本地及非本地本科生及研究生達19.2萬名。考慮到非本地全日制學生報讀人數不斷上升，本港專上學生宿位明顯短缺。
戴德梁行近期發表研究報告指出，目前八大學生與宿位比例平均為3.4比1，床位短缺至少達55,400個。
由於供應長期不足，不少學生被迫轉向私人住宅市場合租單位，進一步推高租金壓力。
學生宿舍供不應求，部分財團早着先機，近期出現不少以「學生宿舍」為包裝的租盤，部分發展商甚至將新盤改為出租，期望攻佔市場。

為鞏固香港作為國際專上教育樞紐的地位，政府早前推出「城中學舍計劃」，在發展規管方面拆牆鬆綁，鼓勵和便利市場以自資和私營方式把現有商廈改裝為學生宿舍，以增加宿位供應。
隨政府拆牆鬆綁，相信愈來愈多商廈轉作私營學生宿舍，與住宅租賃市場形成競爭。
地產建設商會執委會主席梁志堅表示，明白政府有意透過放寬措施，刺激市道，但變相對買樓收租的投資者造成影響，可能影響住宅需求。
雖然政府設法增加學生宿舍，但學生宿位短缺問題由來已久，非本地學生未來亦持續增多，相信問題短期內難以根本解決，所以預期未來數年，部分非本地學生仍要租用私人住宅單位，帶動租金上升。

搶租推高私樓租金

踏入租務旺季，校區附近地區，例如西營盤、沙田、大埔、紅磡的租盤成為市場搶手貨，帶動租金持續上升，部分屋苑更因此創新高。翻查6月至今成交，短短兩個月，已錄超過30宗屋苑呎租破頂個案。
值得留意的是，今年搶租潮提早降臨，租客亦採取各種方式搶先租樓，如部分身處內地的學生，擔心遲租會貴，不惜聘用「睇樓員」上門睇樓、檢查及拍片，希望快人一步提前租樓。
有別以往合租，部分內地生傾向獨居，令不少納米租盤需求急增。以大埔白石角為例，因鄰近中文大學，而且是新區，提供不少開放式單位，所以成為部分內地生目標，不少屋苑呎租因此破頂。

舉例University Hill 2B期5座高層A6室，實用面積217平方呎，開放式戶型，獲內地學生承租，每月租金13,400元，實用呎租62元，創屋苑新高。
區內代理透露，隨租盤減少，大埔私人住宅租金持續上升，業主租金亦愈來愈進取，相信呎租有望再創新高，延續呎租破頂潮。
根據教育局公布，八所政府資助大學於2024/25學年，有17,161名非本地學生修讀學士課程，相當於本地學額約23.2%，即仍未用盡四成的限額。
其中港大收最多非本地學生，有4,204人，相當於本地學額的30.1%；而中大、浸大、教大非本地學生佔比低於兩成（見圖表），意味將來可以上升。

由於限額仍未用盡，市場普遍預計，未來非本地學生將持續增多。其中沙田、大埔、大圍值得關注，因鄰近中大、教大的內地生佔比有較大上升空間。

東鐵綫沿線成熱點

若看好學生市場，打算買樓收租的話，可留意東鐵綫沿線屋苑，皆因鄰近中大、教大、浸大、城大、理大，合共六所政府資助大學。翻查近月租務破頂成交，大多來自東綫沿線，足以證明需求強勁。
一般來說，非本地學生傾向租用鄰近學校的私人屋苑，最好是半新盤，有會所設施。
但鄰近學校始終最重要，所以即使屋苑樓齡較大，只要近學校，也不怕無人租，惟這類單位以投資用途為主，自住買家較少問津，日後或較難轉手。

戶型方面，細單位租金較平，向來受內地生歡迎，而且最近數年細價樓當道，較易轉手，屬「進可攻，退可守」之選，但實用率低、轉售困難的納米單位則屬例外。
部分投資者購入大單位，並分成多個細房出租，租金遠高於正常出租，但目前風險較高，因擅自改動間隔可能違反法規，而且簡樸房條例即將實施。
雖然近年香港樓價持續回落，但租金不跌反升。差餉物業估價署最新公布，6月住宅租金指數為195.6點，已連升七個月，共漲1.93%。
與2019年8月200.1點歷史高位相比，只要再升逾2.3%，便刷新歷史高位紀錄，有助推動樓市走出調整期。

學生宿位供不應求難於短期內解決，預期租務市場持續受惠於學生需求上升。
目前市場普遍預期美國快將減息，雖難言樓市會否因此轉勢，進入牛市，但在租金支持下，後市實不宜看得太淡。

避免墮入假租盤陷阱

在學生需求帶動下，租金上揚趨勢料持續，而非本地學生應格外留神，以防墮入租賃陷阱。早前有詐騙集團以高佣金方式招攬本地人，然後冒充業主，透過社交媒體接觸欲租住單位的新來港人士，訛稱可用優惠價格出租單位予他們，誘騙他們租金。

不輕易信低市價租盤廣告

由於不熟悉香港租賃制度，不少非本地學生因此成為騙徒目標。為加強保障，非本地學生最好委託持牌地產代理租樓，若懷疑代理身分，可於地產代理監管局網頁查詢牌照目錄，核實對方是否持有效牌照。

此外，非本地學生網上查閲香港物業出租資訊時，不要輕易相信一些明顯低於市價的租盤廣告，又或來歷不明人士介紹的樓盤。訂立租約前，要留意出租人是否業主，並且最好親身或委託親朋睇樓，才決定是否租用單位。
值得留意的是，代理有責任代租客核實業主身分，如發現可疑，勿與任何人訂立關係，更不要將租金交予非業主的第三者。
另一方面，若與人合租，租約通常寫上各租客姓名，如其中一人提前退租，並且不願承擔責任，其他租客可能需共同承擔違約後果，包括損失按金或繳付餘下租期租金。
雖然法律並沒有明確規定租客須提供入息證明予業主，但為了得到保障，普遍業主出租單位前，要求租客提供相關證明，確保他們有能力交租。

由於非本地學生沒有香港的入息證明，所以可能被要求一筆過支付半年、甚至一年租金。