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    【債基攻略】投放30萬保費融資Plan:40歲前攪定「兩樓一債」 月產30,000元現金流 |諗sir

    【債基攻略】投放30萬保費融資Plan:40歲前攪定「兩樓一債」 月產30,000元現金流 |諗sir

    讀者張先生:本人今年31歲,月入50,000元;太太月入50,000元,有儲蓄120萬元。本人名下有一間物業市值1,200萬元,按揭還剩350萬元,餘下年期27年,月還15,000元,太太名下無物業 。本人有一個35歲哥哥,未婚,月入30,000元,儲蓄約80萬元。早年哥哥用擔保人身分,將父母的物業加按套現350萬元,令本人能夠「上車」。

    撰文:諗sir| 圖片:unsplash

    哥哥現時月供13,000元,餘下27年期,二按還剩300萬元,名下無物業。本人現時想幫哥哥「上車」,哥哥在找900萬元的新樓。本人可出盡手上的現金及擔保,太太亦肯幫手聯名或擔保。想問如可增大首期金額呢?

    40歲前攪定兩樓一份債 月產30,000元現金流|諗sir
    (圖片來源:unsplash)

    首先,並非不斷加擔保就大晒,一個借貸如有擔保,總借貸力打8折。

    另外,如借貸人本身是固定薪酬,自住首置者可以「林鄭plan」上足九成。留意如擔保那位是不固定薪酬,例如有佣金收入,擔保後會變只可借八成。

    至於哥哥30,000元工資提供之借貸力,相信由加按父母樓那次後已用盡,故筆者認為讀者自己是合適的擔保人,惟太太應不樂觀。

    例如200萬至300萬元借貸力;加上120萬元現金,買400幾萬元物業,筆者估計尚「有價講」,不過再要買大些單位就勉強。

    另一個方法是滾大首期,誠然將首期變大,早應在讀者買樓時進行。

    將加按父親物業而所得其中的30萬元,投入保費融資計劃,若當時已投入,估計今時只需等多三至四年,30萬元就可變至70萬元,令哥哥有更多首期買樓。

    保費融資計劃有8%至9%內在回報率,在假設2%至3%年息環境下,即使計及加息也有回報。

    如投入八年,盈利為123%,即投入30,000美元取回逾60,000美元;如投入10年盈利為197%,到十年取回近90,000美元,當中九成屬保證回報,由保險公司保本。

    10年儲百萬元

    所以,今日買完樓後,把當中30萬元投入保費融資plan。

    30萬元投入七至八年,預期可取回60萬至70萬元;而十年約有100萬元,亦即保證六至十年後,一定有首期買樓,除非保險公司倒閉。

    40歲前攪定兩樓一份債 月產30,000元現金流|諗sir
    (圖片來源:unsplash)

    讀者只要和太太在30歲前,合共儲到100萬元,拿70萬元九成上會去買樓「上車」,付60萬元首期,夠買荃灣、大埔西北不少地方了。

    買完之後用30萬元,於保險計劃累積七至十年後,變50萬至100萬元,又有錢買第二間樓,兩間敘造九成按揭,夫婦每人各用一名買入。

    至於儲到的現金,入手債基,40歲前便攪定兩樓一份債,讀者40歲起每月有介乎20,000至30,000元現金流。