【換樓操作】舊樓「易請難送」!夫婦持舊居屋欲甩名換樓:同一價錢,揀新界好過九龍?|諗sir

【換樓操作】舊樓「易請難送」!夫婦持舊居屋欲甩名換樓:同一價錢,揀新界好過九龍?|諗sir

讀者黎小姐:本人32歲,職業是公立醫院護士,月薪42,545元+2,127.25元(房屋津貼)+3,363元(現金津貼)–1,500元(強積金)=46,535.25元。本人並無持有物業。

丈夫32歲,職業是公務員,月薪64,270元–1,500元(強積金)=62,770元。2018年6月,丈夫以500萬元買入觀塘順緻苑一實用面積477平方呎兩房單位,樓齡41年,此單位為第一代居屋,毋須補地價,可自由市場買賣,正敘造高成數按揭,尚餘貸款額369萬元。兩人手持現金合共150萬元。

問題如下:

方案一:丈夫轉讓順緻苑物業給本人,那麼他再以個人名義購買800萬元以下物業用作自住,請問丈夫能否敘造高成數按揭?夫婦各人持有物業,銀行會批核嗎?

方案二:如放售順緻苑單位,可能需要一段頗長時間才能賣出。之後想買1,000萬元內、兩至三房單位自住,丈夫做業主;本人做擔保人,地點九龍東、宋皇臺或土瓜灣,樓齡20年左右。現在夫婦兩人自住,但將來有小朋友,會想揀三房單位,究竟現時1,000萬元內買兩房先,還是直接買三房單位較好?

簡單而言,讀者未明白夫婦間物業,如何做先合規慳稅。

筆者先提提甩名後,最好隔一個月才上會買樓;否則,大機會無法敘造九成敘造。

至於夫婦各自有物業,只要不涉及相互擔保,對原借貸力沒有影響。

如行方案二,相信等到居屋順緻苑放賣,恐怕九龍樓已升多百萬元,得不償失。

所以換樓的操作上,最差是等到賣了舊樓才去睇新樓。

筆者認為只要符合一些條件,未賣舊樓去買新樓都可以。當然若家產足夠,加按舊樓夠一定現金水平去買,買完先沽舊樓,是避免自己買不回心儀單位的方法。

留意原本間樓是大屋苑,令讀者更有底氣出去撈新屋才沽走舊樓。

筆者認為,若家產足夠,加按舊樓夠一定現金水平去買,買完先沽舊樓,是避免自己買不回心儀單位的方法。(圖片來源:unsplash)
筆者認為,若家產足夠,加按舊樓夠一定現金水平去買,買完先沽舊樓,是避免自己買不回心儀單位的方法。(圖片來源:unsplash)

然而,若閣下原本間樓是洋樓或村屋,請不要亂試。亦因此,筆者經常建議買首兩間樓的初心者,先買大屋苑,此舉有利之後換樓的部署。

計算讀者夫婦借貸力合共為(46,000+64,000)÷10,000×50%x2.59*x80%=1,139萬元。

如果不賣走順緻苑,足夠在馬鞍山或荃灣區買三房單位,因1,139萬-369萬=770萬元;另尚有百餘萬元做首期。

若一定要住九龍區三房單位,就要快手賣走居屋。惟筆者認為讀者舊屋難賣走,不如轉租,而在新界區買間更有升值能力的三房單位。

逾1,000萬元的九龍區三房單位,一般樓價較難升,當然更有能力者可以入手。

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