32歲打工仔年薪51萬 「一生兩宅」有諗頭:必做理財五部曲|諗sir

32歲打工仔年薪51萬 「一生兩宅」有諗頭:必做理財五部曲|諗sir

讀者盧先生:本人32歲,年薪約51萬元,慶幸早幾年「上車」購入屯門區大興花園兩房自住,目前估價約540萬元,單名按揭還欠約31萬元,月供約11,500元(沒有其他貸款)。

另外,本人月儲約12,000元;持有資產包括現金約75萬元、股票約70萬元;太太30歲,連花紅年薪與本人相約,月儲約20,000元、現金約45萬元。

由於目前自住樓樓齡已超過30年,開始產生以下幾個念頭,以加快資本增值。

(一)賣出自住樓扣除雜費(佣金、律師費、轉按但未過兩年罰息之費用) 取回約22,000元,回復首置後,再以太太名義作擔保,以20%至25%首期購入屯門瓏門兩房自住;或20%首期購入元朗區世宙或朗屏8號兩房自住 (應該還有餘錢)。

(二)保留目前自住樓,動用手上部分現金,以太太名義購入第二個小物業出租,待三年後過額外印花稅(SSD)再決定是否賣出。因家庭需要,本人目標是在五年時間內,能換至較新的三房屋苑,並希望先完成一生兩宅 (由於稅項太高,未必考慮一生三宅)。

撰文:諗sir| 圖片:新傳媒資料室

早年買了大興花園是聰明之選,當年不買,讀者想想今日會如何?難聽都要講多句:「窮人先要買樓。」買樓不太有難度、亦是最多人行通而又見到光明的一條路。

讀者即是再買樓,要付印花稅會構成負擔,所以策略是盡量只買不沽。其實儲夠三間樓及換出市區住三房絕非不可能,方法有五。

用股票是否可炒到多份首期?筆者不敢說,惟讀者用保費融資既方案,便可以在六年間,由30萬變約45萬元。(圖片來源:unsplash)
用股票是否可炒到多份首期?筆者不敢說,惟讀者用保費融資既方案,便可以在六年間,由30萬變約45萬元。(圖片來源:unsplash)

將物業盡加按

(一)趁市旺轉按:將大興花園轉按,買入逾兩年,物業罰息期應已過。 轉按時盡加按,目標估價到560萬元,報自住用途,約套現26萬元(560萬×60%-310萬)。對讀者來說,套到一元得一元,反正新按揭計劃的息口便宜過以前,更有現金回贈。

(二)留意校網:讀者現金加股票及新套現約165萬元,太太有45萬元現金備用,扣100萬元付首期買樓自住,兼搬出去荃灣西或屯門市廣場三房。 元朗區則不了,計埋日後可能有小朋友要讀書,屯門及荃灣區的校網較好。

(三)買間三房:屯門市廣場三房700萬元有找,又可「林鄭plan」上會,日後去東涌機場及返內地都快。

(四)大興花園物業借朋友暫住:反正只有六成按揭,有事補一成資金,變回正式出租用途就可。

(五)儲定下份首期:攪完兩間樓仍有100萬元,甩名後可令「老公重新變無樓在手」身分。

最後,用股票是否可炒到多份首期?筆者不敢說,惟讀者用保費融資既方案,便可以在六年間,由30萬變約45萬元。

如放七年資金,30萬變約58萬元;八年就30萬變約75萬元。

那只要set aside 30萬元做保費融資,就可以保證七至八年後夠首期買樓了。

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