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33萬首期入市新樓 拆解漸進式供款細則

樓市

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有本地龍頭發展商以低市價開賣大型新盤,300餘萬元便可以入場,意即30餘萬首期就可以做業主,搶盡市場焦點。而且更推出漸進式供款計劃,明顯針對預算較少的年輕客路。漸進式供款計劃是否有好處?今期為讀者拆解當中細節。

該新盤位於屯門兆康第54區項目,地址為欣寶路8號,名為NOVO LAND,發展商為本地龍頭新鴻基地產(00016)。

屯門版YOHO低水上車

不但發展商名頭響噹噹,而且項目規模極之龐大,是屯門區內最大型私樓項目,並分六期發展,合共由14座物業組成,提供逾4,585個住宅單位。

當中第1A期由兩座組成,共有824個住宅單位,戶型亦多元化,提供開放式至四房間隔。

項目挾屯馬綫雙站地利及「北部都會區」門廊優勢,吸引不少投資者及用家高度關注。

同時項目是屯赤隧道及屯馬綫全線通車後,首個屯門巿大型新盤,被譽為屯門版YOHO。

項目的價錢具競爭力,首張價單涉及165伙,即供最高提供15%折扣,折實售價由329.71萬元起,料平絕近一年半新盤首批單位,折實呎價12,187元起。

最便宜單位為Elverum第2座5樓K室,實用面積247平方呎,開放式間隔,價單定價387.9萬元,價單呎價15,704元。

在扣除最高15%折扣後,折實價329.71萬元,折實呎價13,348元,即是以33萬元首期就可以入場。

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(圖片來源:iStock)

享12%折扣優惠

參考同區近期開價新盤,如同系與長實集團(01113)合作發展的飛揚,今年6月首批80伙,折實均價15,050元,倘若以均價計,NOVO LAND較飛揚平約12%。

至於2021年初開價的帝御•嵐天,首批112伙,折實均價15,020元,NOVO LAND便較之便宜約12%。

若與屯門市中心如御海灣II首批比較,更低水28%。

新地副董事總經理雷霆指,今次定價是「坐擁雙賺無敵價」,樓層高、低價格分別不大。

除了價錢成為市場熱話外,發展商表示,為助年輕人置業,減輕供樓負擔,故推出全新突破性供款計劃。

向開放式單位買家提供「漸進式供款計劃」第一按揭貸款,並由指定財務機構借出,最高借貸額為樓價85%,首36個月利率為P減2.5厘(實際按息為2.5厘);其後利率為P。

假設買入的是Elverum第2座5樓K室單位,定價為387.9萬元。

使用漸進式按揭可享有12%折扣優惠,折實價約341萬元。在首筆40%貸款中,每月供款為4,586元,利息開支為84,100元。

而踏入第四至第六年,漸進式供款計劃的每月供款增加至11,000元,利息開支達28萬元;踏入第7至第30年,每月供款便增加至16,000元,利息開支為194多萬元。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

總利息開支會大增

倘若使用按揭保險,可享有15%折扣,折實價為329多萬元。在首筆40%貸款中,每月供款約為11,300元,利息開支約19萬元。

踏入第四至第六年,每月供款為11,300元,利息開支為17.6萬元;踏入第7至第30年,每月供款維持在11,300元,利息開支僅為73萬元。

以總利息開支而言,選用漸進式供款計劃的總利息開支約231萬元;而現金付款計劃的總利息開支,則為約109萬元(見圖表)。

故此,要留意的是,如果選用漸進式供款計劃,即使可以享受首三年的「蜜月期」,但之後由於利息及貸款額增加,利息開支會大增。

雖然可在高息前轉按,但屆時銀行會為申請人進行壓力測試,以及重新審視入息證明。

而選用一般按揭的人士,未能享受「蜜月期」,但每月供款較為穩定。

再者,項目付款方式雖然多樣化,但如果購買樓價600萬元以下單位,因為樓花期一年,就算業主選用最乾淨版本的「即供付款辦法」,都可以借到高成數按揭。

而且漸進式供款計劃的缺點,是只局限於開放式單位,變相換樓客難以應用之外,最重要一點是其審查鬆與緊,都是一個未知數。

此外,項目逾半屬於兩房戶型,一共有403個單位,面積介乎411至489平方呎;反之,一房單位只有75個單位,分布於2座F室、2座J室及2座L室。

投資者亦可了解一下,屯門區的租務市況暢旺,皆因每年暑假期間,大專生把握時機找租盤作落腳點。

新界西北近年來都吸引不少大專生進駐,其中屯門區基於中小型單位供應較充裕之下,成為了熱門租樓區域。

當中屯門區有兩間大專院校,其一為嶺南大學;另一間為珠海學院。

除學生外,部分非本地的教授及導師等教育工作者,同樣有租樓需求,形成區內的一股租樓勢力。

 陳永傑
(圖片來源:新傳媒資料室)

北都區核心新盤或加入戰團

正當屯門NOVO LAND以「北部都會區」門廊優勢作招徠之際,位於「北部都會區」核心的粉嶺,亦有逾千伙的大型新盤項目準備登場,勢必成為2022年下半年樓市的另一焦點項目。

事實上,市場憧憬「北部都會區」基建發展加快,配合鐵路及港深互通,區內物業潛力優厚。

區內大地主之一的恒基地產(00012),於粉嶺區聯和墟馬適路內共有六幅相鄰的地塊,總可建樓面面積達440萬平方呎,規模龐大,勢打造成為區內一地標性大型住宅社區。

恒基物業代理營業(一)部總經理林達民指出,率先推出的Site A為粉嶺北新發展區的首發項目,由五座住宅大樓組成,合共提供約1,600伙住宅單位。

發展商以低價出擊

翻查資料,第一階段單位總數603伙,預計2023年3月落成。

景觀方面,預料項目不少單位向北享有開揚遠山及鄉郊景色;向南單位則以望區內市景為主。

至於同系其餘五大項目,亦將緊隨接力推出。整個項目恰如以一個新城市的規模及布局規劃,與整個「北部都會區」及「港深科技創新合作區」環環相連。

的確,粉嶺北項目擁有完善交通配套,新界北的交通網絡系統將以鐵路為主,現時經港鐵東鐵綫由港鐵粉嶺站或港鐵上水站到港鐵紅磡站,只需35分鐘內。

由港鐵上水站到深圳,站直達落馬州或羅湖;乘搭沙頭角快線可到達沙頭角,以及內地蓮塘或鹽田區一帶。

而規劃中的港鐵北環綫將分為兩期落成,並增設四站接駁東西鐵路。待全綫通車後,鐵路系統將連繫整個新界。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,因為有加息、疫情等變化等因素,令發展商不惜加大折扣優惠,以低價出擊,亦可見發展商去貨決心非常大。

考慮香港日後或被迫加「P」,新盤採平價推盤,才可激發買家的入市意欲。他預計下半年新盤也會採平價促銷策略,有機會「一個平過一個」。

(圖片來源:新傳媒資料室)

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圖片來源:新傳媒資料室, istock