「90後」月入$15萬求被動收入 倒貼400萬幫細佬買英國樓:收入愈高,愈多人打你主意!|諗sir

「90後」月入$15萬求被動收入 倒貼400萬幫細佬買英國樓:收入愈高,愈多人打你主意!|諗sir

讀者簡先生:本人29歲,月入15萬元,另有花紅但不穩定。現居九龍兩房,市值約1,000萬元,僅供了一年按揭,仍欠740萬元按揭,月供加雜費約32,000元;手上流動資產約150萬元。

本人每月養家支出30,000元。在英國的弟弟,希望本人可以幫手在當地買一間400萬元的物業(首期150萬元),弟弟負責供樓。

另本人希望以後可以在香港,有多一間學生宿舍收租;最後一步,當然希望可建立一個收息portfolio。

閣下認為以上的計劃,大約要需時多久才會做到?而買英國物業,是否過分槓桿呢?

撰文:諗sir| 圖片:unsplash

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不少人的阿Q模式,認為自己人工一旦月入15萬元,就會無憂無慮。誠然讀者收入愈高,就愈多人打閣下主意。

讀者29歲,月入15萬元當然不錯,人工高易借按揭,當然要利用香港低稅環境供多一幢樓。

不少人也是賣掉香港物業,套現介乎600萬至800萬元,然後在外國過埋下半世。

但是弟弟要阿哥倒貼買400萬元英國樓,筆者認為可以cut budget,買細些。

反正若弟弟工作順利,日後可買大些,自己供款;因可預視阿哥在未來的挑戰還多著。

學生宿舍一開五增回報

要實行擁有學生宿舍;加上每月有息收的目標,簡單講就是完成收息課「兩樓一份債」的中途站。

計算讀者的借貸力為1,940萬元(150,000÷ 10,000×50%x2.59*)。

當然讀者的問題,是首期資金少,而並非無法借貸。一間樓負債740萬元,借貸力只用了38%。

再買另一物業,不妨準備150萬元資金,可以再買800萬元以下樓;惟問題是「無人名」,即使再買樓,便要付重印花稅。

未婚者,用父母名都可以上會。不過讀者去年才剛買了樓,再隔一年部署,2022年才買下一個物業更妥當,目前可先做功課。

首先買樓來做學生宿舍,東鐵線有些屋苑是砰先。宿舍吸引在改建費比劏房少;加上用木為主材料,不觸及建築物條例,消耗亦較租給合租內地生之情況低。

先了解內地租客,例如男生,大多選擇合租形式,即一整間學生宿舍去租,輪流睡客廳;女租客學生則要求各自有房間,亦不會男女合宿。

而一些好的house rule會令租務更易打理,一些「中的」裝修會減低空租期。

由於租金重新上升,目前一房租金已重返6,000元水平。

假設一個三房物業一開五,總月租收入為6,000×5=30,000元,較整間租出去的租金回報升66%。

讀者不妨今年先計劃做學生宿舍,明年春節後買好樓再裝修,便趕到署假旺季開始收租了。

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買樓前先投資債基

至於買樓之前的資金,宜投資債基比較好。近日不少債基已跌至一年內低位,只比2020年3月大跌市時的價位高。

在股市打從3月份從高位開始下跌後,債市都有輕微下調。筆者提供的C餐,回報較高位下跌4%;A餐更是10%。不過跌幅都比領展房產基金(00823)、香港中華煤氣(00003)股票少,在沒有槓桿下,派息率達6厘以上。

把150萬元其中的100萬元投資債基,年收息10厘,一個月收取8,000元被動收入。

加埋做學生宿舍,扣除供樓後30,000元租金收入,尚有10,000元餘錢;2022年就有18,000元被動收入。

(一)如果甚麼也不做,等宿舍樓供滿,被動收入增至每月38,000元,對不少人已好理想。而付出的成本,是用100萬元買債基,以及80萬至100萬元首期,人人都做到;

(二)如再加碼買債及用另一人名建立合租房,能擁有每月10萬元收入不足為奇;

(三)當然,資產數上升到一定階段,毋須投資債基,可轉用直債更穩陣。

幾時做到?一年後可以。

至於收息portfolio,讀者要行了第一步,等自己有經歷後,筆者才可用投資組合式形式跟讀者分享。

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