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    居屋仔加按套現之路

    居屋仔加按套現之路

    【居屋仔加按套現之路】

    諗sir:

    你好!本人現有一棘手問題,希望諗sir指點。父母擁有一綠表居屋單位,現估價約400萬元,尚欠10萬元就供滿。家父希望可加按居屋,有現金在手可放心退休,但又想保留業權給本人和姐姐。
    由於知道綠表居屋不可加按,故有一想法希望將錢套出,就是家父先將居屋以400萬元(白表)賣給姐姐,因姐姐是首置人士,付一成首期,向銀行借九成(360萬元);再將按揭得來的360萬元補回地價(約110萬元),之後由姐姐負責供樓。
    這方法在法律上是否可行?銀行是否當作正常首置按揭case處理申請?加按套現後按出的錢,父親可如何投資?希望諗sir解答,謝謝。

    半桶水的庸材上

    撰文:諗Sir

    居屋加按套現有計

    先講直繫親屬轉讓是可用舊稅階打稅,即200萬元下業權轉讓僅需100元;而以上則徵收1.5%至4%不等的印花稅,不用付高額的15%。夫妻之間、親兄妹、父女可以適用,當然詳情可向會計師找意見,或上網再睇稅務條例。

    至於讀者家庭難找幾百萬元出來補地價,故用姐姐白表名去「買樓」實套錢,筆者認為應該可行。但由於買賣未補地價單位,需先拿到房屋署同意書才可簽合約,所以建議讀者父親最好還是先去房署問問,究竟買賣對家是女兒會否影響批核。

    而此等按揭case,銀行會當「唔正常」來做,因白表居屋買家,可至少九成或九成半上會及無視樓齡下造25年按揭,故最好是先問問銀行。讀者好處是萬一造不成按揭,頂多取消交易,父親是不會向女兒追討賣不到樓的損失;同時銀行在客戶放低幾千元按金下,或者有心機幫讀者做預先批核。

    老父的辛苦儲蓄 不能亂用

    但一些自私的客戶,不想擺低按金又想要份offer letter,在考慮到銀行造按揭要成本去估價行出報告、職員又要做餐死之下,盡快將這類客掃地出門為上策。

    留意若姐姐薪金少於30,000元,一人應難承擔整項按揭債項。而加按得來的資金,當然是老父的辛苦儲蓄,不能亂來。父親細細間居屋養大讀者兩姊弟已好辛苦,一旦將儲蓄丟失,罪咎感是一世的。

    渣打直債派逾7厘

    筆者建議是通賬掛鈎債券(iBond)加渣打直債,以及小量債基槓桿之組合,望收年息6至8厘。例如渣打直債,派7.014厘(見表一),缺點在賣價高達120偏貴,不過高有高賣,更何況成7厘息不愁無客,造些少槓桿都可以。另一選可以永隆,息低一點,約4.7厘(見表二),但四至五年後到期,賣價100.201。

    加按套現後按出的錢,父親可如何投資?
    加按套現後按出的錢,父親可如何投資?

     

    債基方面,可用一隻債基類別中算低波幅的,槓桿後派息8厘,但五年計standard derivation 3.22%,過去五年只有2015年錄得少於1%負回報,算是稱職。父親有350萬元,可拿200萬元作收息,收平均7.5厘一年,一個月已有12,500元,剩下150萬元做備用,相信可大大改善生活。

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