40萬Cash想買屯門 等港珠澳大橋博升值 | 香港樓市

40萬Cash想買屯門 等港珠澳大橋博升值 | 香港樓市

諗sir:

你好!本人一直都有看閣下的專欄,直到現在自己想置業,很希望能得指教。

本人月入27,000元;未婚夫月入50,000元,他是公務員,婚後可能會住宿舍,租金是人工的10%。

我們手上有40萬元股票、10萬元基金;兩人都有購買危疾保險,各自年供10,000多元;另持有市值約80萬元的車位,每月收租1,600元。

我們想用380萬元購入屯門一個312平方呎私人屋苑單位作為婚後居所,父母可借50萬元給我們上車,如果有宿舍就將之出租讓別人幫我們供樓。

買屯門樓主要是睇好港珠澳大橋通車後的發展,請問諗sir覺得如何?

讀者May Kwan

買不到香港樓轉買車位,這個概念或與讀者預計的有所不同。

原因是香港住宅租金大致跟通賬同升跌,或起碼差距在某比率,但車位是另一回事。

經濟差時人都要住屋,頂多大搬細,賣樓轉租,但車同位應是先棄之物,故車位租金的變動會比較大。

加上車位按揭只能供10至15年(除非車位連住宅一張約買賣),令買車位失去了買住宅拉長供30年還,變相用時間貶抑債項(即愈供愈輕鬆之好處),以及失去住宅租金收入可隨通賬上升,而令退休收租更有預算的特色。

另外,80萬元車位每月收租1,600元,即年回報率在2.4%,除非該車位地段很有升值潛力;否則,做好第一至第二間樓,再用車位投資未遲。

買屯門樓可以,但就唔好買312平方呎,最起碼都入大兩房。

原因只要用租客的立場想想:「大老遠搬入屯門區,重要住咁細,傻的嗎?」

所以大興的兩房或新屯門中心的大兩房應好一點,大屋苑一來較易出貨,令初心者不會因市差失去資金流而「喪命」;二來,上述兩屋苑樓價介乎420萬至480萬元重有貨。

當然一間九成上會的樓租畀人,要小心規範風險。

司長大意唔記得咗僭建,唔代表低一級的公務員可以無記性,始終司長忙,讀者一定忙唔過司長。

升值潛力與基建關係微

筆者自從2012年寫過一篇文章「一路向西論樓市」談大西北基建之後,無再將基建同選擇住宅單位扯上關係。

依筆者愚見,與一個單位之呎價升值潛力有關的,依次序是該單位間格及獨特性、屋苑、區份及經濟大環境。

好似2017年升得最勁的將軍澳日出康城,區份尾三差但仍「奪冠」。

至於基建屬於區份之類,影響為次,應該選個間格起碼正常的,即兩房或之上。

讀者夫婦月入合共77,000元,理論借貸力為997萬元(77,000元/10,000×50%×2.59*)。

首置下可付50萬元首期即買450萬樓而夠借,故買上述屋苑單位應無問題。

先決條件是假設沒有重大借貸,以及了解過一些可能扣減借貸力之戶口及買賣。

若夫婦其中一人單名買,另一人可用低息借埋首期都可以,唔使靠父母。

就當要問銀行借俾利息,筆者自己會選擇唔要父母之借貸。一個人的命運,就是其每天幹的小事之總和。

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