理財個案| 每月儲5000隨時10年都換唔到樓?教你「還款+換樓」部署大法

理財個案| 每月儲5000隨時10年都換唔到樓?教你「還款+換樓」部署大法

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Philip (35歲)兩年前向父親借了50萬元購入一房單位(面積280呎,樓價550萬元)作婚後居所,並向父親承諾婚後穩定下來便逐步還錢給他。現在Philip婚後總算穩定下來,兩夫婦每月有$15,000的盈餘,本想是每月還款$10,000給父親,餘下的$5,000就設立「換樓儲備」。父親得悉此想法後,覺得餘下每月$5,000的積蓄,隨時10年後也換不到樓,兩父子在平衡還款及儲蓄兩個目標後,最終決定採用分兩期清還方法。

Philip 希望5年內可還清父親的債項,也希望知道什麼時候能有足夠資金換兩房單位(面積400呎,現樓價約790萬元)。

Philip 和太太現共有流動資產25萬元(現金、股票和基金)。現時總月薪約$65,000,每月樓按還款約$15,500。

分期還款財政更穩健

筆者覺得Philip 父親很愛錫他:因為若採用每月還款,那便變成每月支出,財政上便會較緊拙;但若是分兩期還款,中段時間便是Philip 的資產,令他財政更穩健。但與此同時也給了他們在財政管理上的一個考驗!那他應怎樣安排呢 – 投資增值(但涉及風險)?只放在銀行(但現在是零息年代啊)?還是信靠自己的節約能力而無需任何實質規劃?

既然這儲蓄牽涉父親的資金,在情在理,筆者並不建議毫無實質規劃的安排,而只放在銀行戶口,除了沒有利息收入,由於未來數年是高通脹年代,也肯定會貶值,所以餘下的投資增值是較佳的做法。

(圖片來源:unsplash@Damir Spanic)
(圖片來源:[email protected] Spanic)

減低平均成本

既然還款和換樓都是類近目標,筆者認為可以集中處理,既節省精力,也可因金額較大而減低平均成本 (economy of scale 規模經濟效益的例子)!他們現有25萬元的資產,每月也有$15,000的盈餘,以風險管理角度來看,他需要有6個月的生活費(約30萬元)撥作緩衝儲備,所以筆者並不建議將現資產作投資增值,但可將每月盈餘的一半($7,500)則可以投放在投資組合內,利用平均成本法減低投資風險。

假設平均年回報9%,如果5年內不在投資戶口提款,料可滾存至約57萬元,連用暫放在銀行戶口的每月$7,500盈餘,總資產約102萬元(不計算緩衝儲備)。怎樣還款給父親較具成本效益呢?可考慮先動用每月放在銀行的$7,500 – 首3年已累積至27萬元,可將其中25萬元先還給父親,餘下兩年也可繼續累積至20萬元,那時可在投資戶口提取5萬元,便可還清給父親,投資戶口仍有52萬元。

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這筆資金足夠換樓嗎?若樓價不變、利率不變,5年後按揭餘額約為362萬元;若賣出可套現約188萬元,連同投資戶口的52萬元,總資產約240萬元(不計算緩衝儲備)。心儀單位若維持790萬元樓價,兩成半首期及相關費用約需235萬元,每月供款約$21,000。以首期及相關費用來說,Philip是勉強有足夠資金的。至於每月供款,多了約$5,500,由於現時每月有$15,000盈餘,供樓開支多了,盈餘仍有$9,500,也是在可接受的範圍。

換樓面對最大的問題仍是首期,若薪金調整時也能調高每月投資額,對首期不足是有很大的幫助!

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圖片來源:[email protected] Spanic、[email protected]