為何北都工業地要加「政策折讓」？判詞一句話已經講清
投資者並非畏懼政策目標遠大，而是最憂慮「規則混搭」：要求業者以市場地價入場，但在同一個微市場内，卻有園區用地長期以政策租金運作；加之賣地條款將一大段樓面以政策方式安排十年用途與租金訊號，那投資者就需要在模型中加設一個新參數：Policy Discount〈政策折讓〉。
法官亦確認的市場認知
此處所指為早前政府其中一幅中止招標的多層式物流產業用地。為何市場會理所當然地用工業邨〈現稱創新園〉做比較？司法判詞〈HCAL 1890/2018〉曾載明，工業邨土地收費遠低於市場水平，該判詞確認了一個長期存在的制度現實：園區屬於政策工具，低租金、入園門檻、產業配對及配套投放，屬一籃子安排。既然園區可依政策邏輯運作，那當局在園區周邊推出一幅「公開賣地」項目時，市場就必然會問：租戶豈有不進行比較之理？而一旦進行比較，賣地盤就自然需承擔「制度對照」所帶來的折讓。
塞入任務式條款的成本
第二個折讓來源，為「任務塞入條款」所產生的成本。本次北都用地設計的其中一個重點，為安置受收地影響的棕地作業者，要求投得者提供一定樓面面積，交由政府在十年內以優惠方式處理租務安排。對此，投資者會問三個問題：
- 政策期十年內，該部分樓面會否成為全盤租金的參考價？租戶會否用政策租金壓低市場租金？
- 政府在項目內的角色是什麽？租戶管理、物管衝突、用途相容性等相關風險，應由何方承擔？
- 政策期滿後如何銜接？若退出渠道狹窄，銀行自然趨於保守，融資成本最終將反映於地價之中。
同一比賽場地，兩套計分標準，影響參賽率
此外還有一個更「地產腦」的現象：當局一方面想用市場機制吸引資本，另一方面又將項目規劃於一個長期由政策工具主導的生態圈旁邊，結果形同在同一比賽場地設立兩套計分規則，讓參賽者選擇參賽報名。參賽者不會和你爭何種制度更為合理，只會選擇最有利的方式參賽，甚至選擇不參賽。
少比較，自然少傷害、少折讓
欲減低 Policy Discount，其實無需講大道理，只需要留意切勿在最易被比較的地方，推行最複雜的混搭試驗。皆因在過往工業官地賣地紀錄中，傳統賣地項目極少選址緊貼或被園區包圍的區位。若要測試市場，就應挑選制度對照較少的位置。棕地安置屬政策任務，可以通過政府自建、租回、集中管理等方式承接；若堅持納入私人項目，就需要明確劃定政府承擔的責任，例如租務保底、管理責任以及可否轉租的條件，令市場可計。
譚善恆 華坊諮詢評估董事
