新差餉出爐：從名牌蛋撻分店租值看港九商舖分區租金升跌
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香港零售受港人北上消費衝擊，開源節流已成維持生存的法則。其中差餉是商家每季必繳的固定成本，亦屬少數可循既定程序主動核查的開支——若能指出估價冊高估，便有機會申請退款。每年估價冊出爐，差餉租值的升跌牽動的是四季帳單的輕重，值得逐年認真審視。2026/27估價冊以2025年10月1日為基準日，全港商舖差餉租值整體下跌1.64%。
以名牌蛋撻店為例：同一品牌，各分店差餉租值各有冷暖
以近年大熱的兩間蛋撻品牌為例，Hashtag B位於銅鑼灣利園山道的始祖店，2026/27差餉租值為HK$1,548,000（折算月租為HK$129,000），按年持平，其餘分店升跌各異：尖沙咀加拿分道跌租值19.9%，旺角兆萬中心跌15.1%，反映九龍旺區租值回調明顯。Bakehouse設於灣仔大王東街的始祖店，2026/27差餉租值HK$780,000（折算月租為HK$65,000），按年逆勢升10.2%；在其餘分店中，銅鑼灣啟超道與中環士丹頓街持平，尖沙咀漢口道跌10%。整體而言，港島旺區以持平至上升為主，九龍區則以下跌居多。
即使同一地區甚至同一條街，差餉估值亦冷暖各異；以羅素街地舖為例，地舖租值變化由持平至上升20%皆有出現。部分人流已轉差的地段，差餉租值卻未見相應調整，值得深究。
租約細節：差估署難以掌握的市場慣例
差估署以基準日市值租金釐定差餉租值，惟淡市中免租期、裝修乃至宣傳補貼等安排相當平常。名義租金與業主實收的有效租金之間存在落差，令差估署難以準確估計全港逾12萬間店舖的租值。現有的反對差餉租值的機制，正是讓業主或租戶可補充資料作上訴，當中免租期安排、租金遞增結構、比較個案，均可成為陳述依據。
把握上訴期
2026/27估價冊反對期由3月16日至5月31日，反對成功的差餉退款可追溯至4月1日。若對反對程序感到陌生，委託專業產業測量師協助整理資料及代為陳述，亦是可行的安排。
麥行健 華坊諮詢評估 物業估值部 副經理
