香港REITs永續實踐亮眼：解讀GRESB評級背後的可持續價值
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GRESB〈全球房地產可持續標準〉是由投資者推動的全球可持續建築評級基準，現已成為評估房地產行業可持續發展表現的權威框架，為資本流向符合可持續標準的項目提供重要參考。GRESB的房地產評級參加者包括上市實體、非上市實體及政府實體，其中上市實體可細分為房地產公司和香港房地產投資信託基金（REITs）。其中，REITs是專門投資於房地產的證券化金融工具，為穩健型投資者的重要配置選擇。作為上市項目中房地產公司以外的重要參與方，REITs透過GRESB評級向投資者透明化其資產組合的表現，不僅強化市場差異化的優勢，更將可持續性轉化為商業價值，包括融資成本優勢、運營效率提升及資產溢價效應等。
根據最新的披露數據，已在香港上市的11隻REITs中，有8隻參與GRESB，參與率高達七成。所有參評REITs均獲得4星及以上評級，其中逾一半更獲得最高5星評級，這表現遠超全球平均的3星水平，彰顯了香港上市REITs在可持續房地產領域的積極作為。
要理解GRESB評級，首先要知道其採用100分制，並全面檢測實體的管理效能及個體物業的績效。管理維度主要評估在實體策略領導、政策流程以及風險管理等的表現；績效維度則基於物業資產層面的數據，具體衡量資產在目標設定、租戶與社區關係、公用數據監測、資源管理及綠色建築認證等方面的實際表現。當中的公用事業數據的質量和綠色建築認證佔較大權重，高分的實體通常在這兩方面表現優異。此外，GRESB定期更新評級準則，融入最新議題，如零碳運營及氣候風險管理，參與者需及時調整管理策略，設定可量化的零碳目標和氣候風險分析，並逐步反映在未來物業的績效中。
所有參評實體的得分經全球百分位排名後轉換為1至5星的GRESB評級，前20%的實體可獲得最高5星評級。這設計可促進行業的持續改進，因為隨着整體表現提升，即使個別實體的分數不變，其排名也可能下降，鼓勵實體互相借鑒並採取更積極的措施以改善其可持續性的表現，共同進步。GRESB的參與純屬自願性質，能參與評級已被視為最佳實踐，而獲得4星或以上則更彰顯實體在可持續發展方面的有效管理與實踐。
隨着全球對永續發展需求提升，GRESB評級對房地產市場影響力將持續擴大，預期能吸引更多實體參與評級，此趨勢亦有望進一步推動香港REITs或是整個房地產市場在永續層面上的發展深度與參與率。
陳楚君 華坊咨詢評估可持續發展高級分析師 Certified ESG Analyst, SCR, WELL AP
