新界納米樓呎租貴過市區 業主袋逾3厘回報

新界納米樓呎租貴過市區的個案，並非個別事件，而是接二連三地出現。舉例剛於2023年初入伙，位於港鐵大圍站上蓋的新樓柏傲莊，新近錄得一宗呎租創新高的租務個案。

大圍柏傲莊呎租逾60元

屋苑一伙實用面積約264平方呎的開放式戶，以每月約16,500元租出，呎租達62.5元，創屋苑新高，亦較3月初，屋苑同類開放式戶型租金推高2,000元。單位為柏傲莊II 7A座中層E室，實用面積264平方呎，屬開放式單位，座向西北，談不上是優質單位。美聯物業分行首席助理聯席董事吳焯誠稱，租客為外籍人士，於沙田

區內返工，心儀屋苑港鐵站上蓋及連大型商場，惟租客要求業主提供基本傢具，包括床、櫃、枱及椅子等。如是者，上述單位業主原本叫價16,000元，雙方協商後，單位終連傢具，以每月16,500元租出，業主短期內會買入相關傢具。是次單立成交呎租達62.5元，創屋苑呎租新高；而業主早於2020年11月，以約657.3萬元買入單位，現租金回報逾3厘。中原地產副區域營業董事馮澤源提及，中港通關後，新界區二手屋苑租金升幅明顯，帶動租賃成交，由於農曆新年假期後，租務市場需求增加，令位處鐵路上蓋柏傲莊的租金亦錄升幅。對比之下，市區新樓的開放式單位月租僅約13,000元。

舉例啟德新區MONACO，最新一宗租賃成交，單位為2B座低層F室，實用面積280平方呎，採開放式間隔，單位座向正南方，望內園景，近日以13,000元租出，折合實用呎租46元。據悉，業主於2021年2月以約597萬元一手購入單位，現成功租出，可享2.6厘租金回報，低於3厘以下。

上水租金一年彈2成

至於位處邊境關口附近的地區，租盤就更吃香。上水新樂街單幢盤尚宜低層C室，實用面積169平方呎，近日以月租10,000元租出，實用呎租59.2元，創新界北呎租新高。2022年3月業主曾以每月8,500元租出，至今約一年，租金反彈近兩成，大幅跑贏大市。業主在2021年以約270萬元一手購入，租金回報由2022年的3.8厘，升至現時4.4厘。位於上水新樂街38號的尚宜為大鴻輝旗下項目，毗鄰上水匯及上水廣場的單幢樓，在2021年9月一次過推出全盤30伙。尚宜實用面積由138平方呎，至最大259平方呎，設開放式及一房間隔。發展商當時表示希望幫助年輕人「上車」，故其定價較便宜，形容單位「售價與車位相若」。除吸引同區上車客之外，對投資客而言亦是好選擇。至於全數單位折實價低於600萬元，可承造九成按揭。

換言之，以最便宜的2樓E室為例子，單位實用面積為138平方呎，屬開放式設計，折實價約242.88萬元，即毋須25萬元首期，便可做業主。其實兩宗新樓租盤的業主均成功袋高租金回報，很大程度上，當然與中港通關不無關係，為方便往返兩地工作，不少用家都會考慮租住鄰近邊境關口的鐵路盤。加上新樓已備有基本傢具及電器，幾乎講得上是即租即住，租客自然較願意用較高價錢承租。同時，據美聯「租金走勢圖」顯示，2023年2月，以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約33.76元，按月回升約0.7%，創三個月新高。

租金回報率現低位回升

回顧2023年首兩個月的租務市場，月租15,000元或以下比率上升。若以每月租金劃分，首兩個月月租15,000元或以下比率錄約39%，較2022年第四季約37%，增加約2個百分點，並創一年新高。另一個重要的數據，則是來自差餉物業估價署。據差估署《香港物業報告（每月補編》數據指，2022年12月份私樓的租金回報率介乎2.1厘至2.8厘不等，在實用積1,076平方呎以下的三類中小型單位回報率，均按月上升0.1個百分點。當中最高回報率為實用面積少於431平方呎的A類細單位，最新回報率2.8厘，按月多0.1個百分點。而按年計算則上升0.4個百分點，並且創了2019年1月以來新高。租金回報率上升，受去年細單位樓價全年跌15.7%，惟租金跌幅則只有2%，故此租金回報率從低位回升。

新盤收樓要有家居3保

投資物業從來也不是一個簡單的過程，無論事前睇樓、資料搜集，到買樓後一系列的雜項，例如按揭申請、驗樓裝修、添置傢具，到收樓後遇上的維修問題等，都經常困擾業主。

故此，建議業主須購買火險、家居保和租金保險。首先最大問題是家居保障。搬入新居前，造按揭的銀行會要求購買火險，因為作為抵押品的物業，如果遭到破壞，銀行借出去的錢就沒有保障。有些新大型屋苑，已為全座大廈的業主買了火險，簡稱「統保」，保費會攤分在管理費之中，業主就毋須操心。
如果沒有，在首次申請按揭時，銀行通常會送首幾個月的火險，但之後就會收正價。

不過，火險不一定需要和承造按揭的銀行直接購買，可以考慮虛擬保險公司，因為可以節省經紀佣金等營運成本，因其火險價格，比市面大部分傳統保險便宜一半以上。

遇租霸可獲賠償

其次，除了火險外，也建議購買家居保，保障因家居意外產生的責任事故。例如屋企不幸爆水管或者鋁窗飛脫，波及鄰居或路人，隨時須繳付一大筆賠償費！
如果是投資者，建議在出租單位前，不妨買入租金保，遇上租霸時也可以取得賠償，保險金額每年低至數百元。

此外，無論一手或二手樓，入伙前最好驗清楚樓，以免將來發生不必要的爭吵和承擔高昂的維修費。新樓業主在收樓時，會收到單位鎖匙、手冊、樓宇設施的說明書及驗樓表格，業主可以於即日或日後驗樓。業主可聘請驗樓師或自行驗樓，如發現有問題便在表格列明，發展商接獲資料後便會進行執漏。

如果問題不大，執漏需時約數星期，之後便可正式入伙。現時有發展商已開拓手機應用程式（App）處理交樓及修繕工程安排。至於二手樓收樓，值得留意的是，由於是以「現狀買入」，所以單位出現任何問題，例如漏水、牆身剝落、任何損壞等，其維修費用都是由買家處理，這方面與新樓不同。