首季倉庫空置率升幅明顯 原因是什麼？

國際房地產顧問第一太平戴維斯發布2023年第一季工業樓宇銷售及租賃報告指出，通關刺激物流及第三方物流服務需求，帶動整體倉庫及現代化倉庫的租金在本季回升。

通關帶動需求回升

期待已久的通關推動了物流需求復蘇，特別是航空貨運吞吐量在連續13個月下跌後，於2月時反彈了6.6%。航空貨運和跨境陸路運輸逐步開通下，許多第三方物流服務得以陸續恢復，營運商在短期內看到了更多業務增長的曙光。

然而，資本支出增加，以及可租賃工業樓面普遍短缺（新供應Goodman Westlink除外），意味著企業仍然難以進行搬遷。本季度僅錄得少數續租個案，當中以好運來發展集團有限公司租用天廚（青衣）工業中心88,000平方呎樓面，成為本季面積最大的一宗租務交易。

倉庫空置率升幅明顯但仍屬健康水平

隨著位於屯門的嘉民Goodman Westlink新供應投入市場，整體倉庫及現代化倉庫的空置率分別上升至2.9%及2.8%，但仍處於健康水平。因此，倉庫業主的租金叫價普遍仍然硬淨，整體倉庫及現代化倉庫的租金分別按季微升0.5%及0.6%。

投資者追棒分層工廈成交 整幢工廈物業交投淡靜

加息周期開始後，縱使息口在第一季其實有所下降，3個月的香港銀行同業拆息從2022年底的5.0%下降至4月中旬的3.5%，但實質資金成本仍然高達5%至6%。這意味著大多數投資者，包括去年活躍於大額工業物業交易市場的投資基金，目前大多採取觀望態度。因此，本季並未錄得逾1億港元的大宗工業物業成交。

另一邊廂，分層工業物業的交易量卻迥然不同，首季成交宗數達到477宗，按季增長27%；其中1,000萬港元或以下的細銀碼工廈成交更錄得30%的增長，反映出本地投資者再次看好分層工業物業的前景。

本年倉庫租金將保持平穩

展望今年，隨著零售銷貨量預期反彈約5%至10%，加上電子商貿持續增長，增幅可達13%，兩大因素將可支撐物流需求。然而，位於香港國際機場的菜鳥智慧港即將完工，帶來多達400萬平方呎的新供應，將對市場構成壓力。我們預計今年的倉庫租金將大致保持不變，而從2024年起，隨著新落成的倉庫逐漸獲承租，屆時市場可能會恢復增長。

第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒先生指出：「零售銷貨額正逐漸復甦，聯同網購將促使相關物流需求激增，但大額工業成交則會繼續淡靜，只有用家仍在市場上尋找機會。」

第一太平戴維斯副董事總經理暨九龍銷售部主管蕭兆新先生說：「加息將在短期內影響工業物業的價格增長，預料本年工廈的價格將會偏軟，但預料持續殷切的自用需求將於2024年起促使市場出現更多整幢或主要股權轉讓的成交。」