結業潮︳政府撤辣旺樓市 工商舖交投創歷史新低
Facebook「全港店舖執笠結業消息關注組」專頁大熱，「粉絲」人數短期內迅速攀升，現時已超過31萬人關注，不過近日專頁宣布「執笠」，將改為「全港店舖消息關注組」。中原（工商舖）董事總經理潘志明說：「其實每天都有店舖結業；另一邊廂又有店舖開業，若果將焦點集中在執笠，容易令人們覺得市道很差。」
結業潮︳租金大跌7成
自從去年開關以來，港人北上消費的熱潮愈演愈烈，剛過去的復活節假期尤其厲害，大量港人北上消費，令本港店舖水盡鵝飛。潘志明說：「復活節假期，出境數字超過200萬人次，這批是具有消費力的一群，難免影響本港市道。不過復活節只是香港的假期，相信要待『5•1』黃金週，才有較多旅客來港消費。」內地消費實惠，確實令本港不少商戶經營困難，因為難以與內地競爭，當地租金及人力成本相對均較為低廉。潘志明說：「香港商戶提供的產品及服務沒有減價空間，自然令人覺得性價比較低，加上垃圾徵費、走塑等政策，令店舖經營成本上漲，結果『蝕少啲』機會都失掉，確實令人憂慮。」垃圾徵費有可能令企業每年額外付出數百萬元處理廢物，但是盈利超過這個數目的公司並不太多。
中原（工商舖）商舖部董事黃偉基說：「香港政府積極舉辦不同活動，目標是吸引遊客，例如剛剛舉行的國際七人欖球賽，有效令銅鑼灣一帶的食肆生意額增加三成，但是垃圾徵費及走塑等政策，卻又確實打擊經營空間。」面對這樣的市況，商戶續租的時候，大部分都會要求業主減租，當然個別街道及舖位還有空間加租。黃偉基說：「今年的經濟情況，股市持續低迷，港人沒有閒錢購買奢侈品，內地遊客的消費模式亦已改變，所以令某些核心區域的租金大幅下跌。」以尖沙咀海防道為例，過往有不少鐘錶珠寶店，現時大多是時裝店出售平價時裝，因為租金較高峰期下跌六至七成。其他的繁忙街道，例如羅素街、彌敦道等，個別店舖的租金亦出現大幅下跌。
不過，即使市道較差，但是仍然有做得不錯的商舖，以餐飲業為例，申領食肆牌照的數目仍然正在增加，不過只是類別與過往不同。潘志明說：「現時沒有人租用大舖，例如酒樓，較多是開設小店，具有特色的餐廳及麵包店，依然是大排長龍。」近期主打燒鵝的餐廳很受市場歡迎，單單在尖沙咀區便開了六間；經濟環境較差，人們傾向選擇便宜的東西，所以疫情期間兩餸飯大行其道，至今依然大受歡迎。潘志明指出，最近荃灣大涌道開了一間任何時段都是任食的餐廳，這種經營模式，更能切合現時經濟情況。
結業潮︳一雞死一雞鳴
黃偉基說：「商舖租賃市場呈兩極化，仍有不少內地及海外餐飲品牌進駐香港，大多落戶核心區舖以打響名堂，令核心區空置率走勢平穩至持續改善。」資料顯示，核心消費區尖沙咀及中環區空置率改善最大；另邊廂，民生區空置率呈上升趨勢，特別是靠近邊境口岸的新界西北地區，吉舖比目皆是，因為北區居民北上相對方便。事實上，吉舖的重災區遍布各區，即使核心區域也有，例如尖沙咀加連威老道，受到重建及收購項目影響，其中一條街共有22間吉舖，情況相當嚴重。黃偉基說：「內地及海外餐飲品牌進駐香港，始終追不上整體商舖倒閉速度，空置率改善程度較低，加上本港垃圾徵費措施即將開展，預料對餐飲行業影響最大，因而影響到舖位租務表現，預測舖租中短期都難有升幅，租務宗數亦只會平穩。」內地餐飲品牌來港發展，亦不會選擇太大的舖位，而且宗數始終不及本地餐飲般活躍。「全港的地舖租務每月約有300宗，其中一半來自餐飲業，本港餐飲業百花齊放，任何菜式都有，競爭非常激烈，經營容易受到多個問題影響，所以經常出現『一雞死一雞鳴』的情況。」黃偉基說。他認為，香港地少人多，舖位供應有限，如果業主肯減租，相信不少人願意租舖開店做生意。中原（工商舖）資料顯示，2024年第一季商舖市場僅錄得約131宗買賣成交，按年同期比較則大跌逾40%，為歷年來最低記錄。
結業潮︳舖市頹氣未消
買賣成交金額方面，第一季錄得約71.90億元，比上一季增加約三成，不過當中包括罕有大額交易，愉景新城商場以約40.20億元易手；若扣除此宗，季內成交金額僅約31.70億元，按季減少約23%。商舖租賃市場方面較為平穩，今季錄得約930宗租務成交，比去年第四季約919宗微升，但總成交金額就由上一季約1.01億元跌至最新約8,966萬元，反映舖位整體租金表現呈下跌趨勢。黃偉基說：「第一季舖市頹氣未消；加上市場連番出現利淡因素，不少資深投資者及財團為加快出售套現，因而進一步下調叫價，帶動高回報率舖位易手。」
關鍵在於息口走勢
資深投資者馬氏家族於季內沽出兩個舖位，其中觀塘瑞和街28至48號南安大樓地下H舖，原叫價約3,980萬元，最終減價約17%，至約3,280萬元成交，租金回報約4.9厘。兆萬集團相關人士亦沽出旺角砵蘭街292至294號地舖，成交價約6,700萬元，租金回報高達7.5厘。據了解，原業主於2010年以近1.1億元買入該舖，原本叫價約1.58億元放售，最終減價逾半成交，賬面虧損約4,280萬元。過去兩年，美國持續加息，令業主的利息支出不斷增加，由原本的低於1%，增至現時的6%至7%，對於持重貨的投資者來說，確實「頂唔順」。所以近期出現不少劈價求售的個案，減幅達到三至五成，如果不減息，相信情況仍然繼續，甚至出現鬥快減價的情況。潘志明說：「現時不少業主採取『躺平』的態度，斷供資產，任由銀行或財務機構收回物業，變成銀主盤拍賣。」租賃市場不景氣將影響買賣表現，預測業主減價出貨、提高回報率吸引買家的情況會持續，料第二季買賣成交會有約150宗，繼續維持低水平，買賣價就料續有約5%下調空間，第二季預測成交金額約40億元。
黃偉基說：「工商舖的市道暫時看不到曙光，主要視乎息口走勢，如果美國今年落實減息，有可能令業主減輕利息支出，可以喘息一下；如果利率維持不變，相信市道將會持續低迷。」
優質大型工廈項目受追捧
工商舖還包括寫字樓及工廈，前者供應過剩但需求不足，導致價格難有升幅；新型工廈價格尋底吸引投資者，第二季新盤料刺激買賣交投。商廈市場持續受全球經濟環境淡靜所影響；加上商廈市場需求失衡，供應過盛，令買賣交投量持續在低位徘徊。中原（工商舖）工商部董事劉重興表示，工商市場氣氛雖然受大市影響而成交量處於低水平，但具潛力的優質大型工廈項目仍然備受追捧，季內錄得矚目逾1億元成交。有資深鍾姓投資者買入粉嶺安樂門街30至32號及安居街31號的相連工廈，成交價約1.50億元，項目總面積達約66,000平方呎（未核實），平均呎價僅約2,261元。
另外中國移動斥資約1.35億元，購入大埔太平工業中心1座2樓一籃子單位，涉及面積約41,000平方呎（未核實），成交呎價約3,247元。劉重興預期，最新住宅市場撤辣帶動整體樓市氣氛，部分業主成功出售住宅物業套現而重整資產組合，稍後研究其他類型的投資產品。當中工商物業呎價吸引，用途又多元化；加上由低至100多萬元至1億元的物業均有選擇，適合各類型投資者。同時，新資本投資者入境計劃於3月底正式接受申請，投資資產包括非住宅房地產，上限1,000萬元。1,000萬元的非住宅物業以工廈選擇較多，因而令工廈市場受惠，預計前述兩個利好因素，將會於未來一年帶動更多工廈買賣交投。
