善用維港資源 帶出不同區域DNA

政府近年大力拓展海濱，預期至2028年，將會延長至34公里，為零售及餐飲業帶來機遇。
維多利亞港是舉世聞名的景點，亦是遊客指定打卡點，如果能夠將不同區分的獨特之處，延伸至海濱，讓一個維港同時擁有多個定位，將有效吸引更多人流。

政府近年積極推動盛事經濟，龍舟競渡絕對是其中一個能夠吸引人流的盛事，賽事舉行期間，海濱一帶將會聚集大量觀賞賽事的市民及遊客。
即日至6月8日，尖沙咀海濱舉行「Panda Friends@香港海洋公園」端午主題打卡熱點​及龍舟美食街，相信「2025永明香港國際龍舟邀請賽」舉行期間，尖沙咀海濱一帶，將會聚集大量人流。

國際化之下身分

尖沙咀海濱經歷多年發展，期間持續進行優化，2000年以來已有不少改變，包括加入星光大道，滿載本港知名藝人的手印，初期在地上，後轉到欄杆位置，吸引不少人專誠到來拍照留念。
以前尖沙咀海濱只是延伸至尖東，其後進一步延長，現時打通紅磡、黃埔的海濱，方便人們在此跑步、放狗等，感覺極為悠閒。
尖沙咀天星碼頭至尖東一帶，是最能吸引遊客的一段海濱，包括內地及國際旅客。
世邦魏理仕香港顧問及交易服務——商舖部資深董事兼主管溫運強說：「尖沙咀海濱除了硬件升級外，配套方面亦不斷優化，以前只有一年幾次煙花匯演，近年加入煙火、無人機表演等，對本地人及遊客都具有一定吸引力。」

去年，AllRightsReserved（ARR）在尖東海旁舉行《100%多啦A夢 & FRIENDS》巡迴特展（香港），除展出多啦A夢雕塑外，同時上演兩場無人機表演，整個活動期間吸引逾500萬人流。
「香港是國際大都會，一直都非常國際化，甚至有時忘記了自己的身分。」
在零售層面而言，本港除國際大品牌外，其實還有很多本地的時裝品牌，以及設計師品牌，有關方面可考慮在海濱加入本土品牌的元素。
「日本、台灣及內地，都有不少推廣本地品牌的活動，遊客去到這些地方，都希望購買具有當地特色的產品。」
不過，尖沙咀海濱附近商場林立，所以並非在海濱增加零售位置，而是構思不同的品牌活動。

政府多年前已經開始關注海濱發展，首先於2004年成立共建維港委員會，然後按其提議於2010年成立海濱事務委員會，統籌及管理海濱用地的事宜。
目前海濱長廊的長度為25公里，至2028年將延長至34公里，若能發揮創意，定必能夠找到無限商機。

區份特色延伸至海濱

除了尖沙咀海濱外，溫運強覺得中環海濱活動空間的發展，亦算是相當成功，找到自己的定位。
「中環是金融中心，聚集很多專業人士，而且屬於較高消費的顧客，附近海濱舉行的活動正好能夠吸納他們。」
摩天輪經已成為中環海濱活動空間的地標，此外連續多年冬季皆舉行的友邦嘉年華，另外每年都會舉行Wine＆Dine展覽，並且不時舉行演唱會。
中環海濱仍在不斷發展，新海濱三號用地第一期工程將於2027年完工，屆時將有大型商場及辦公室，吸納更多人流。
中環共有八個碼頭，以及一個公眾碼頭，可以考慮在這些碼頭加入更多具有特色的食肆，方便上班一族下班後在此休閒一番。

香港興業早前斥資4,000萬元，翻新3號碼頭，擺脫一般碼頭的形象，在當中增加功能性，包括打造社交空間，甚至規劃多用途空間，方便不同機構或組織在此舉行活動。
灣仔海濱一帶，之前曾經舉行日本水產、夜繽紛等活動，但是平日較為淡靜，需要構思更多新主意。
至於銅鑼灣，設有「活力避風塘主題區」，可以考慮讓人們在船上吃東西。
天后、大坑一帶，舉行舞火龍的時候，聚集大量人流，將活動元素延伸至海濱，亦具吸引力。
「維多利亞港是香港獨有，而且舉世知名，可以加入更多活動，凸顯本土特色，即使維港只有一個，但是可以有多個定位，帶出不同區分的DNA。」

北角「東岸板道」剛於今年1月開放，北角是福建人的聚居地，人們在春秧街購物，甚至完全使用福建話溝通，有關方面可以考慮將這些特色元素，延伸至海濱。
香港共有18區，每區各有特色，可以將這些特色考慮延伸至海濱，吸引更多遊客，真正做到「無處不旅遊」。

配合遊客學習曲線

溫運強指出，澳洲悉尼的達令港（Darling Harbour）規劃非常成功，可作為香港的參考，這是距離悉尼市中心不遠的吃喝購物娛樂區，集合水族館、博物館、海濱區用餐等，吸引大量遊客及本地居民。
香港的旅客主要來自內地，而他們近年的出遊模式經已改變，不再集中於購買奢侈品，而是找尋獨特的體驗。
「內地遊客經歷了學習曲線（Learning Curve），這是不爭的事實，其實這與我們一樣，以前港人外遊，也是以購物為主，但是現在更加著重深度遊，發掘不同的體驗。」
港人一向喜歡到日本旅遊，即使去過東京、大阪多次，仍然樂此不疲，因為每次都有新的體驗，亦有不少人開始將足跡延伸至近郊、鄉村，發掘更多獨特的體驗。

香港政府於2003年「沙士」之後，開放內地旅客「自由行」，至今經已超過20年，旅客出遊模式改變實屬正常。
「我並不同意『窮遊』一詞，因為人們在旅行期間，消費往往較為疏爽，即使不是購買奢侈品，花費在特色餐飲及產品的消費，也絕對不是小數目。」
近期，西貢萬宜水庫東壩爆紅，不少旅客專誠前往，欣賞世界級的六角柱石群，甚至令交通擠塞。
「以前人們到日本旅遊，較少會去行山，現在不少香港人選擇到富士山行山，並需要在附近住宿，能夠帶動酒店及餐飲業。」
香港雖然是人口密集的城市，但是附近擁有多條行山徑，風景優美，對遊客來說具有一定吸引力，如果能夠吸引他們參與這項活動，亦有效令他們逗留更長時間，同時消費更多。

一、二線街道「吉舖」寥寥可數

較早前，海皇粥店全線30多間分店結業，近日傳出「蘇媽．蘇媽」亦在悄悄減少分店數目，經營環境仍然嚴峻。
雖然如此，但是根據世邦魏理仕的研究數據顯示，四大主要區域，包括中環、銅鑼灣、尖沙咀及旺角，一、二線街道的空置率，其實並不算高，「吉舖」只是寥寥可數。
以銅鑼灣羅素街為例，原先變形金剛主題餐廳Transformers The ARK、LA PERLA的舖位，經已全數租出。
銅鑼灣利園附近的白沙道、蘭芳道一帶，也沒有「吉舖」。
「一、二線街道的店舖，適合品牌建立形象，以及進行宣傳推廣，而且消費者亦希望在這些店舖獲得獨特的體驗。」

本港居住空間擠迫，所以人們經常逛街，對於一、二線街道位置的店舖，具有一定需求。
至於三線街道，確實有較多空置舖位，因為網購盛行，商店未必需要租用實體店舖，以節省成本。
北區自然是重災區，因為鄰近深圳，這些地區的居民輕易能夠往返內地，傾向於內地消費。

新租客以餐飲業為主

至2019年至今，一、二線街道舖位新租約的租金，平均大跌約四成，對比銷售收入減少25%至30%而言，邊際利潤仍然有所提升，即使人力成本增加，亦未有完全抵銷上升幅度。
一、二線街道店舖的新租客，主要以餐飲業為主，包括近年大旺的兩餸飯，因為經濟情況較差，人們轉移追求性價比高的消費。
開關之後，不少內地餐飲品牌來港發展，尤其是茶飲店，近期仍然有，但是數目較之前減少，因為這些品牌的目的，可能是上市，上市後便減慢發展步伐；也有部分品牌是出海，香港只是跳板，目標是前往東南亞發展。
至於國際品牌，近期傾向重新部署網絡，旺區街道的舖位，因應租戶改變，人流動線亦出現變化。

銅鑼灣羅素街，過往以鐘錶珠寶店為主，近期換上金融及醫療機構，亦有較多時裝品牌。
2014年是租務成交高峰，當年以國際奢侈品牌為主，近年轉換為醫療、保險等種類。
「店舖租約滿三年更新一次， 2023年通關初期是租務成交的高峰，續租高峰期將於2026年出現，屆時旺區的人流動線，將會再次出現改變。」