內房行業不會死 但迎來大轉型 蔡金強：「發展商」將會慢慢消失

撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室

一系列針對內房的政策其實早已推出，去年中央為收緊內房融資設立「三條紅線」，當中包括剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%，以及現金短債佔比不少於1倍。

直到上週五（23日）又再出招，住建部聯同八個部門發布《持續整治規範房地產市場秩序通知》，力爭用三年時間，遏制房地產市場的違規行為和健全監管制度。整治重點包括了房地產開發、房屋買賣、住房租賃及物業服務。

來到本週又傳限制買地金額，據內媒報道，為加快房企去槓桿和減少囤地，內地監管部門計劃要求被納入「三道紅線」的數十間重點房企，其買地金額不得高於銷售額四成，包括公開市場取得土地及通過併購獲得土地的支出。

「我相信內地不會放鬆內房政策。」蔡金強解釋，內地股市只是美國四分之一，但內地樓市卻是美國的兩倍，可見內地大部分財富藏於樓市，過去100年的金融危機，不難發現通常都是地產爆破所驅動，因此中央對此一直心存恐懼。

內房畢竟是政府飯碗

不過，蔡金強指，在做法上內地當局不會如打擊教育般，一下子判死刑。「其實要全面打擊地產行業很容易，只要禁止內房預售、賣樓花，整個行業的現金流就會隨即斷裂，不這麼做的原因是政府也要開飯，地產是他的飯碗。」

因此，有別於教育行業，房地產行業將會得以保留，目前中央一鬆一緊的政策表態，目的是慢慢壓縮行業利潤，淘汰融資過大的內房企業，蔡金強認為這個行業會從10%以上的利潤，慢慢會變成利潤約3%至4%。

「上世紀90年代，那個時候的內房被稱為『地產商』，後來改稱為『發展商』，意味是以房屋銷售為主，在未來會慢慢轉變為『不動產商』的建築行業，這可說是意識形態上的轉變。」

他預計三年至五年後，利潤大幅下降，預期大量玩家會退出，補上的將是國企，他們不會介意低利潤。因此，行業內的民企會慢慢式微，前20大一半的內房公司會變成國企，一部分可能會倒閉，整個行業轉為建築，而非銷售主導的行業。

自認為高手的玩家，如龍湖集團（00960）、碧桂園（02007）就會留下來，並慢慢轉型多元化業務，如做商業、物管、農業等。例如碧桂園早就索性開發機器人，明年有70%的工程將會全自動化，基本上已不需要人手。

內房前景不樂觀，那物管公司又如何？在上週五住建部聲明中，就有提到將針對物管行業整改「擅自利用業主共有部分開展經營活動及侵佔、挪用業主共有部分經營收益」。

蔡金強指，這聲明目的非針對物管公司，物管股仍然大跌，原因是市場普遍預期地產行業未來12個月將出現大調整，而物管公司大多都是靠母公司作利益輸送，母公司出事作為子公司的物管公司，也難以幸免。「物管公司未有資格證明自己有獨立生存，沒有父母的物管公司影響較少，有商場管理業務的物管，同樣影響較少」。

恒大或拖累整個行業

被問到對中國恒大（03333）事件的看法，蔡金強直言並不樂觀。

「恒大很難憑個人身體機能去恢復，要看地球上有無人拯救他。」

他詳解恒大的負債結構，根據2020年12月的公司報表，當時約有6,000多億元的有息負債；市場盛傳恒大商票達到2,000億元，所謂的商票用以支付供應商，但對方收到的不是賬款本金而只是利息；另有內媒提到，恒大仍欠盛京銀行數百億元的款項。

三者加起來再計及其他負債，蔡金強估計，恒大的總負債最少達到9,000億至10,000億元，甚至可能更多。

銀行的負債還可以拖，因為銀行也可能會因為害怕收不到賬，而不會逼令還債。

不過，商票的債卻是刻不容緩，蔡金強指商票價值目前已下跌50%，供應商因為開不到飯，已開始追債並停止供應建材物料，即恒大新樓也不能落成，亦沒有可售貨源，恒大到了不得不還錢的地步。

但從恒大的財務狀況來看，「一年賣樓收入7,000億元，收到80%現金，一年現金流入約6,000億元，但一年開支卻是6,000多億元，單靠自己難以做到財務上的改善。」

而且，最大問題，恒大想靠賣地續命也是不可能，因為恒大持有的兩億多平方米中，大部分都是「勾地」而非「淨地」。「勾地」的整體規劃要跟政府合作，政府在條款上會列明「勾地」需要建造的項目，這種地很難找到買家，因為下手買家難以知道「勾地」與政府的實則條款是甚麼，「隨時是要求建一條地鐵，甚至是一座極高的金融中心，這些東西是沒有人敢接的。」

蔡金強保守估計，恒大或最少償還負債中的1,000億元，才能解燃眉之急，但問題是，如何找到人給他1,000億元？

「有些人說找萬科、中海，但這些公司整盤數可以用到的現金，只有1,000億元，又如何拯救恒大？」蔡金強指即使中央最高層想幫恒大，讓銀行即時債務到期也不追債，但供應商的商票也得先償還一點。

恒大事件，令行業存在系統性風險，有爆破危機。這亦解釋了為甚麼內房股跌跌不休；物管股出現雪崩式下跌，因為恒大一爆，行業就會出現極大調整。

前景不樂觀，除非由中財辦做統籌，但這涉及千億元，比海航集團更難搞。