大市旺到不得了 商場收租股買得過?

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大市待變 房託基金可攻可守

市況於高位爭持,新股熱潮漸降溫,是時候重新部署組合,增加防守性股份比重。房地產投資信託基金(REIT)派息穩定有保障,是不少收息一族的「心頭好」。惟部分REIT業務缺乏動力,股息長期欠增幅,投資者隨時賺息蝕價。在云云REIT當中,能夠有往績支持,價息齊升的,領展房產基金(00823)必屬首選。要有內房概念,越秀房產信託基金(00405)是不二之選。

領展剛公布中期成績表,符合市場預期上限。截至9月底止收益總額49.49億元,按年增長7.4%;扣除物業經營開支,收入淨額上升9.5%,至37.67億元。
期內純利121.32億元,按年急增逾1倍。撇除逾94億元物業重估收益及調整因素,上半年度可分派總額26.73億元,增加7.2%。

資產提升按序推進

每基金單位分派為121.5仙,增加8.7%,升幅比分派總額要高,部分原因是回購股份註銷後令已發行單位數目減少。
上半年度完成資產提升工程的項目,包括隆亨商場、頌富廣場(現稱T Town)、廣福商場、祥華商場、天慈商場及富東鮮活街市,涉及資本開支共5.17億元。

項目完成後,預計投資回報介乎17.6%至37.7%之間,比目標15%要高。
領展手頭資產提升項目仍然充裕,正進行中的項目有14個,大部分於今年稍後及明年中完成,其中規模較大的有黃大仙中心南館、環翠商場及何文田廣場,預算涉及成本共10.97億元。

另外,有五個項目正等待相關部門審批,預計可於明年相繼展開,涉及成本6.29億元;而正在規劃中的逾20個項目,預計於2019年度接力,涉及成本約15億元。按現有計劃,資產提升工程已安排至2023年。
而截至9月底止,領展投資物業組合之估值增加至1,898.18億元,按年上升9.1%;每基金單位資產淨值提升7.4%,至67.11元。隨著資產提升工程正按序推進,可預期股東價值將維持穩定增速。

大和資本認為領展本港物業組合仍有可觀的「升格」空間。隨市場需要更多零售樓面,以應付中、港融合所帶來的需求,領展旗下商場大部分處於非核心零售地區,若能持續提升租戶組合檔次,可填補市場空缺。

加租幅度遠勝預期

物業資產價值提升,租值自然水漲船高,直接拉動可派收入。
領展上半年度本港投資物業的續租租金加幅創出近年新高,達26.8%,比去年同期大升5.8個百分點。
其中商舖續租租金加幅最顯著,達28.5%,增加7.3個百分點。整體出租率較3月底上升0.2個百分點,至96.3%;平均每月租金增加6.7%,至每平方呎59元。
按物業組合租約到期情況來看,今年度到期租約佔總面積僅17.2%,明年度開始才踏入續租高峰期,預計2018年度到期租約佔總面積達29.8%。現時零售市道開始呈復甦勢頭,意味住後續租加幅有機會更高。

停車場方面,現有逾69,000個車位,其估值佔本港物業組合比重約19%;平均每個車位估值為47.5萬元,按年上升6.5%。上半年度車位每月租金收入增加11.7%,至2,463元。
野村國際認為,從續租加幅、租戶銷售增長,以至租金對租戶銷售比例,領展在收租股當中屬數一數二。
雖然息口趨升不利於REIT,但相信基金單位分派維持強勁增長,足以緩衝有關風險。該行給予領展「買入」評級,目標價73.9元(見下表),相當於今年度預測息率3.8厘。

領展的另外兩頭馬車,物業投資及物業發展,即將成為新增長動力。2016年斥資逾59億元收購旺角工業貿易大樓,翻新工程已大致完成。
該項目的商廈及商場樓面分別達17萬及11.4萬平方呎,預計大部分商廈樓面可於今年底前開業,其商場部分則於2018年中開業。

新項目添增長動力

至於與南豐集團合作的九龍東海濱道77號項目,已命名為海濱匯,總投資額99億元,領展佔項目六成權益。由於建造進度理想,目標提前於2019年初完工。
項目涉及總樓面面積達90萬平方呎,其中25萬平方呎已獲摩根大通承租,料可吸引更多銀行及金融機構進駐。

不過,論收入增速,內地物業組合更勝一籌。
領展現時持有的內地項目包括北京歐美匯購物中心、上海領展企業廣場,以及剛完成收購的廣州荔灣區西城都薈廣場。
三個項目於上半年度帶來收益總額及收入淨額分別3.99億及3.1億元,按年增長38.1%及33.6%。
期內歐美匯購物中心及西城都薈廣場的續租租金加幅更見可觀,分別達30.7%及62.1%。
至於領展企業廣場的續租加幅為17.2%。出租率方面,領展企業廣場達98.1%;歐美匯購物中心及西城都薈廣場分別有92.4%及99.1%。

領展上半年度雖然未有成功出售商場項目,但表明會繼續定期檢討物業組合,以提升組合質素及價值。

預期換馬行動陸續有來,部分規模效益低、缺乏協同效益的項目將相繼標售,以騰出更多資源重新配置,或進行回購以提升股東價值。
大和指出,從最近標售資產可見,不單只本地商場投資者具興趣,部分資產對私募基金甚至主權基金亦有一定吸引力,意味將來變現能力可能更理想。

越秀房託息率吸引

至於越秀房託,業務主要集中在廣州商業區。截至6月底止中期物業收入淨額按年增加5.8%,至6.44億元人民幣;每基金單位分派15.66仙。
以去年度計,股息率超過6厘半。期內物業組合估值上升3.4%,至296.35億元人民幣;每個基金單位資產淨值4.83元人民幣,增加4.3%。

越秀房託剛於11月中,獲大股東越秀地產(00123)注入湖北省武漢濱江商務區大型綜合開發項目67%股權,代價22.8億元人民幣。
摩根士丹利認為,今次交易作價與同區可比較項目低半成至一成,對越秀房託來說屬相當吸引,並有助拓展內地二線城市。

瑞信指出,武漢項目獲得越秀地產提供盈利保證,未來三年盈利將不少於7,800萬、9,800元及1.1億元人民幣,相當於項目回報率3.9厘至5.3厘;並將為越秀房託未來兩年,增加8.8%及10.6%可分派收入。
交易可降低地區集中的風險,以及為收入帶來新增長動力。故維持「跑贏大市」評級,目標價5.9元(見下表)。

買REIT吸引力減?

受惠過去數年持續低息環境,REIT的股價亦普遍向好,目前香港有11隻房託,回報率介乎3至6厘,回報不俗。
當中領展及冠君產業信託(02778)接連出售物業,釋放價值後,股息可謂更上一層樓,但踏入加息週期,REIT的吸引力是否會大減?
有分析認為隨美國加息及預料港息上調等因素,市場將出現更多高回報率的產品,增加持有REIT的機會成本;在牛市中,其股價向上的幅度一般不及其他股份,使其吸引力大減。
但亦有分析指出,由於加息速度較慢,對REIT的影響不大,投資者可留意商業及酒店類型的REIT。