大股東曾施財技 賤價3億買入物管業務 狠賺富力地產100億後 反借80億變債主｜跟莊小王子

撰文：跟莊小王子 – 破解交易原理｜圖片：富力地產官網

先列出今日的兩則消息：

碧桂園服務（06098）公布，與富力物業簽訂股權轉讓協議，據此，集團同意以不超過100億元人民幣的代價，收購物業管理公司——富良環球。
富良環球的持有人，是富力地產大股東李思廉及張力。

第一階段涉及人民幣70億元，分為三期支付：第一期人民幣20億元、第二期人民幣30億元、第三期人民幣20億元。第二階段指第四期人民幣30億元。

訂約雙方已於2021年9月17日在監管銀行開設監管賬戶，且碧桂園物業香港已存入第一期代價。

另一方面，富力地產公布，獲主要股東李思廉及張力提供約80億元的股東資金，並預計於未來1至2個月內完成，公司預期於2021年9月21日收到約24億元。

富力地產公告內指：

主要股東以往曾以免息貸款形式提供財務支持，展現主要股東對本集團之持續承諾及彼等對本集團業務及發展堅定不移的信心。

如今富良環球賣給碧桂園服務，賣家正是李思廉及張力，根據碧桂園服務的公告，9月17日已交付第一期代價（20億元人民幣），而李思廉及張力所提供的24億元（約20億元人民幣），亦在9月21日完成。

請留意時間、金額的吻合程度。

富良環球曾賤賣予大股東

上文提到，富良環球是李思廉及張力所持有，但其實此物管業務，本身是屬於富力地產。但在2020年4月，富力地產向大股東張力及李思廉第三之出售物管業務，作價僅3億元人民幣。

當時投資界嘩然，指富力以極低價，向兩位主要股東出售物管業務的行動非常差兼令人失望，3億元的代價估值僅相當於2019年6倍市盈率，按該行的計算，與其公平值有近9成折讓。

當時，同行市盈率達到23倍、以富良環球2020及2021年增長5成計，相信原可帶來盈利1.13億元及公平值達到26億元，故今次交易折讓較其潛在價值低九成。

3億賤賣 大股東欲再搞上市

3億代價少得可憐相信沒人會反對，事隔僅一年，即2021年4月，李思廉及張力便安排物管公司「富力物業」在港申請上市，傳出集資5億至7億美元（約39億至54.6億港元），當時計劃於第三季掛牌，變相李、張二人帳面至少賺30億至50億。

差額40億

去到今時今日，李、張二人以100億人民幣把富良環球賣予碧桂園服務，再以免息貸款方式「借」80億港元給富力地產，但差額是40億港元。

這件事可以從兩個角度看，首先是李、張二人最初想把物管公司上市，這個「自肥」計劃似乎泡湯了，雞不到蝕把雞，也損害了萬千股民的心。

泡湯後以100億出售物管公司，也不得不把大部分資金，注入富力地產，這個操作可能是李、張二人都怕富力會走上恒大之路，吃到口邊的肥豬肉也得吐出，搞不好已進入call loan 階段。

兒子公司也出事

雖然從二者的股權構成上看，實地地產與富力地產確無直接聯繫，但張力的兒子張量，是實地地產董事長，近日都過得不好。

日前多位持票人曝出實地地產未按時兌付商票甚至拒付商票，並在公開平台上曬出相關電子商業承兌匯票。

隨著「三道紅線」監管政策的發布及深入實施，房企的資金運作已不復往日。公開資料顯示，實地地產2017~2019年淨利率分別為8.4%、13.3%及9.1%，資產負債率分別為3809%、533%、225%。

7月27日，富力地產週二發布公告，澄清集團目前並無與實地集團有任何構成財務負債的財務貸款或債務擔保安排，雙方亦沒有股權關係。

但網上有分析認為，差額40億可能是拯救兒子之用。順帶一提，張量在港擁多隻「殼股」，包括傳遞娛樂（01326）、腦洞科技（2203）、力量能源（01277）。