市建局收購重建 七年樓齡迷思（業主篇）｜林伯專欄

話說早前與友人談及收購重建問題，筆者只看利益，故聽後覺得這個市場正處「汰弱留強」之洗牌期，亦即有危必有機的階段，值得冷靜地計算成本、回報與風險問題。
首先，我問友人：「如果作為現有傳統劏房業主，他們應該如何轉型呢？」

善用登記期買時間

他答：「如果手上已經有劏房，現在已是生死存亡時刻。因為如果仍不行動，資產價值可能會隨著取締行動歸零。」
而作為現有劏房業主，首要踏出的第一步是即時進行「生存測試」。例如拿著政府早前的「簡樸房」標準（8平方米、有窗、獨立廁所），去量度閣下的單位。
當中關鍵點是，若手上單位是「無窗黑房」或面積太細（例如只有5至6平方米），結構上又無法改動（例如開不到外牆窗），則應當趁市場價值仍未急跌之前盡快止蝕離場（賣出或還原做整間出租）。而且，千萬不要勉強改裝，因為整體改裝成本，有可能比買過一間還要貴。

至於第二步就是善用「登記期」來買時間。由於政府已設立一個登記制度（當中又包含寬限期），故宜盡早第一時間去登記，讓物業獲得合法過渡期，這樣做既不用即時被取締，又可以利用這段時間來繼續收租，儲備裝修資金。
最後第三步——分階段「換血」。若手上有多間劏房，不宜一次過趕走所有租客來裝修，因為有機會陷入資金流斷裂危機。
反之，「換血」策略應等租約完結一間就裝修一間來做。例如手上有六個單位做劏房，應當逐一逐一「換血」，當中若有易於裝修的劣質劏房，可嘗試將房數減少，例如將四間劣質劏房，合併改裝成兩至三間優質「簡樸房」。

這樣子，雖然表面上房數少了，但因為合規後的「簡樸房」租金理應會上升，且資產又變得安全，長線仍是有數得計。

準買家風險需知

然後，筆者再問友人第二個問題：「如果暫未有貨在手，但又想入場的準買家，有甚麼風險要注意。」
友人就說，這時入場做簡樸房，比以前門檻高了不少。
（一）裝修成本「通脹」。由於政策變動關係，全港有數以萬計的劏房將要重新改裝，所以未來兩至三年，那些專做劏房工程的師傅、防火門供應商及認證專業人士將會極度供不應求。
在物以罕為貴的道理下，改裝工程費用自然會上升。例如現時預算用15萬元改一間房，未來可能要25萬元才埋到單，這便會大大拖低整體回報率。

（二）銀行估價與按揭。由於銀行對「劏房盤」態度有機會愈來愈冷淡。即使準業主做合規的「簡樸房」，但銀行估價時通常只會按「一個單位」去估，而不會按收幾多份租金去估高價。
這就引致第二個大問題——現金流壓力，因為未來可能需要full pay買入，又或者首期要較多（就算找按揭代理幫手，那又是變相增加成本），槓桿效應大減。
（三）租金「天花板」。就算分租單位合規，但未來的目標客戶依然是基層，在經濟不景氣下，他們的可支配收入仍有限，故就算裝修得再豪華，他們也付不起較多的租金（例如8,000元以上）。這便令回報有了上限，即就算投入了高額的合規成本，但租金升幅卻受制於租客收入上限，潛在回報率去到某個位便停了。

再問多一條問題，就是考慮到友人住在土瓜灣，那當然直接問他對此區的租金走勢分析。
他指土瓜灣是目前香港最熱門的基層及學生租務市場之一，主要受惠幾個因素：交通質變（屯馬線通車後）；市區重建（市建局在土瓜灣有大量收購項目，舊樓數量大減，供應縮減推升剩餘單位租值）；學生客增加，因土瓜灣站通車後去理工大學、城市大學及浸會大學都非常方便，這使大量學生湧入土瓜灣找房。
筆者為了使讀者易於參考比較，將友人及市場資料整合為圖表，從中可見不同房型之目前租金水平（估算）及未來預測走勢分析，當然還加入分析因素等。
最後，「大埔宏福苑五級火」，筆者對死傷者及家人送上深切慰問。香港人，珍重！