息魔 沙田第一城

加息樓價影響|沙田第一城跌穿「5球」 大摩:樓價再挫5%!|中環洪八公

專欄

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洪八公在7月2日已寫了一篇睇淡本地地產股的文章,但近兩周美元肆無忌憚衝高及息魔對香港更加虎視眈眈,令本地物業市場加添陰霾。筆者為了想再一次提醒讀者要小心,所以今次繼續細述本地樓市的不利因素。

息魔 沙田第一城
(圖片來源:中新社)

在美國方面,通脹繼續加劇,未有降溫跡象。美國在本周三(7月13日)公布,6月消費物價指數(CPI )按年大升9.1%,高於預期8.8%升幅,創逾40年新高,而核心CPI亦按年漲5.9%,高於原本預期漲5.7%。

美國聯邦儲備局將於月底議息,並在香港時間7月28日凌晨公布議息結果。在通脹數據公布前,市埸已預計聯儲局在7月會調高聯邦基金利率0.5 厘或0.75厘,但現時連調高1 厘的機會率亦急升。

大摩預測樓價將跌2%至5%

美國大手加息,只會令息魔更加困擾香港樓市。大行摩根士丹利在本月初發表報告,預測香港樓按H按參考指標的1個月銀行同業拆息(HIBOR),將由目前約0.7厘水平,年底升到3.2厘至3.3厘。大摩亦預計,香港銀行最優惠利率(P)將會由目前5厘至5.25厘,年底升到6厘至6.25厘。

大摩認為,香港樓市面臨壓力巨大,在業主供款息率上升下,預計今明兩年的樓價將會下跌2%和5%。大摩亦指出,若聯儲局加息更為進取,香港樓價跌勢將加劇。

在美國強勁的通脹數據出爐,印證聯儲局本月須重手加息後,香港資金已閃電式流走。由於港匯再次觸及7.85弱方兌換保證,金管局在相隔三星期後,又要入市接錢,而且在紐約交易時段便要出手干預,承接約127.96億港元沽盤,向市場沽出美元。

金管局周四的入市行動,已是今年5月中以來第十五度接錢。本地銀行體系結餘亦相應地縮減,減少至約2,200億港元水平。相較5月中結餘仍有近3,400億港元,在短短兩個月走資逾千億港元。

筆者相信金管局本周四只是新一次接錢行動的序幕,香港銀行體系結餘勢加快下跌,隨之而來便是本地銀行更有需要調高最優惠利率。

沙田第一城跌穿「五球」

事實上,近期二手樓市亦湧現低價成交,例如沙田第一城便出現跌穿「五球」買賣。52座低層C室,實用面積304方呎,屬兩房間隔,業主原叫價510萬元,最終以490萬元易手。

沙田第一城在6月亦有「五球」樓下的買賣。41座低層A室,仍然是兩房單位,實用面積284方呎,成交價488萬元。

息魔 沙田第一城 unsplash@sharonmccutcheon
(圖片來源:unsplash@sharonmccutcheon)

另一方面,美元本周再現強勢,美滙指數最高見108.59,創20年新高。今年在美元一枝獨秀上升下,歐羅、日圓及英鎊等主要貨幣,又或者加密貨幣,甚至去年強勢的美國納斯達克指數及金價,全部都大瀉,由天堂跌落地獄,樓市料難獨善其身。

歐羅兌美元曾失守一算,低見99.98美仙,創20年低位。日圓兌美元亦一度跌穿138關口,低見138.12,創24年新低。納指半年則瀉29.5%,創歷來最大上半年跌幅。

雖然香港地少人多,但收水效應強過供求關係,究竟香港樓市會急插,或只是筆者杞人憂天,相信很快會有分曉。

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圖片來源:中新社、unsplash@sharonmccutcheon