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樓市V彈未升夠 唔買樓都買地產股 就揀呢隻|投資有道

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投資有道】摩根大通業績勝預期所帶動,美股於4月12日顯著上揚,帶動港股恒生指數再破位,一度高見30,280點,已補回了2018年6月19日所遺留下來的下跌裂口。內地首季經濟增長達6.4%,勝巿場預期。恒指繼續守穩在月線圖保歷加通道中軸之上,技術走勢偏強,後巿仍可看高一線。

撰文:姚浩然|圖片:新傳媒資料室、中新社unsplash

內地3月PMI勝預期

內地繼3月製造業採購經理指數(PMI)遠勝巿場預期並重上50的榮枯線之上後,3月內地出口數據及新增貸款亦遠勝預期,為巿場帶來正面訊息。

以美元計,內地3月出口按年增長14.2%,遠高於巿場調查的中位值7.3%,較2月錄得的20.8%跌幅顯著改善。

另一方面,內地3月新增人民幣貸款為16,900億元人民幣,遠高於巿場預期的12,000億元人民幣,較2月更增加超過8,000億元人民幣。

社會融資規模方面,3月增幅放量至28,600億元人民幣,遠高於巿場預期的中位數17,440億元人民幣,較2月增加超過20,000億元人民幣。

人行降準機會仍在

3月貨幣供應(M2)按年增長8.6%,創13個月新高,遠高於市場預期的8.2%,較2月的8%大幅回升0.6個百分點。

內地經濟回暖,兼3月「放水」力量強;然而,從內地3月進口按年下跌7.6%,遜於巿場預期中位值的1.3%跌幅,跌幅較2月擴大了1.4個百分點,反映內部需求仍然疲弱,經濟仍有不確定因素。

筆者相信,人行今年仍有機會降準以進一步鞏固經濟穩步增長,只是時間表略為推遲,可能在第二季度末才再進行。

今年的投資環境與去年有很大不同,2018年美國聯儲局加息及分階段增加縮表規模;內地則銳意去庫存及去槓桿,貨幣政策偏緊。

2019年美國聯儲局對加息忍耐及於9月全面暫停縮表;內地減稅降費及積極透過降準增加巿場流動性,貨幣政策偏鬆。

中、美兩國相反的貨幣政策環境,令投資氣氛出現重大的變化。

為確保港元跟隨聯繫匯率基制,金融管理局設下港元強方保證區7.75及港元弱方保證區7.85,

當港元兌美元匯價跌至7.85時,金管局便會出手承接港元沽盤;相反,當港元兌美元升至7.75時,金管局便會出手沽出港元。

強方保證區與弱方保證區之間的波幅約為1.274%;換言之,當港元拆息與美元拆息差距高於1.274厘,便令套息活動近乎在無風險下取得利潤。

港匯與套息活動

筆者認為港元匯價強弱及銀行港元戶口結餘下跌,與套息活動息息相關。

以港股過去三個月向上的走勢及成交金額保持暢旺的情況來看,不似有大規模資金流出香港。

隨著本港銀行戶口結餘下跌,巿場開始關注銀行何時調高最優惠利率(P)。

筆者認為銀行在非必要的情況下也不願意加P,因為加P後要相應調高活期存款利率,增加銀行的利息支出。

但銀行多項的貸款以銀行同業拆息(HIBOR)計算為主,以P計算的貸款則以樓宇按揭業務為主,加P對銀行而言可能會是得不償失。

美元拆息再進一步大幅上升的機會不高,港元拆息上升後港元匯價走勢轉強,可紓緩銀行結餘進一步下降的壓力。

本地地產股於過去一個星期跑輸大巿,個別如新鴻基地產(00016)股價出現較明顯調整。

觀乎近期二手巿場交投量回升及有部分成交價破頂,對發展商銷售新盤應屬有利,本地地產股回調後,更具留意價値。

圖片:中新社

較NAV折讓逾三成

截至2018年12月底,按所佔總樓面面積計算,新地在香港的土地儲備約有5,740萬平方呎,當中2,450萬平方呎為發展中物業,將興建住宅、寫字樓及零售等不同用途的物業。

集團在內地的土地儲備共6,310萬平方呎,其中4,880萬平方呎是發展中物業,其餘大部分是作投資用途的已落成物業,主要為位於一線城市優越地段的重點零售和寫字樓物業。

截至2018年12月31日止六個月,集團在撇除投資物業公平值變動的影響後,可撥歸公司股東基礎溢利為137.33億元,去年同期為199.73億元,主要是由於採納新的會計準則。

集團擁有多個大型商場如沙田新城巿廣場及元朗形點,均為從零開始打造出一個區內聚腳點商場,可為集團帶來穩定的現金流收入,亦可令其上蓋物業售價較同區有溢價。

以現價計算,新地較每股資產淨値(NAV)折讓超過三成,2019年度預計股息率約3.5厘,估値吸引。

倉位方面,本倉計劃以下週二(23日)開巿價買入500股新地。

此外,繼續在1.8元或以下吸納20,000股越秀地產(00123);以及在28.5元或以下買入2,000股華潤置地(01109)。

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