泓富產業信託：收息之選

泓富於本港非核心商業區擁有8個物業項目，包括甲級寫字樓、商用物業、工商綜合物業及工業物業，可出租總面積約為135萬平方呎。

資產質素不差

泓富物業組合基本資料

泓富的物業組合就是上述8個物業，投資者投資泓富就如同買入了這物業組合的一部分。甲級寫字樓、商用物業、工商綜合物業、工業物業分別佔評估總值的58.5%、21.3%、17.3%及2.9%。這些物業可簡單理解為工商廈類別，租戶為不同類型的企業。

從地理上分析，這些物業並非處於傳統的核心商業區，但都處於市區位置，交通相當便利，配套完備。雖然物業並不是最高級數，但當中仍有一定的價值，有一定的質素。部分物業位於九龍東地段，享有政府多年前的「起動九龍東」計劃的優勢，這些地段正逐步轉型為成熟商業區，不少大型機構的寫字樓近年均有進註，令多年來租金保持升值，潛力浮現。

物業分析

在泓富持有的8個物業中，收入貢獻最多的為：都會大廈、泓富產業千禧廣場、泓富廣場，佔總收入超過6成，以下就這3個物業作簡介。

都會大廈，位於九龍紅磡都會道10號，交通方便，附近有港鐵紅磡站、巴士總站，鄰近紅磡海底隧道，於2001年落成，可出租總面積為271,418呎，估值超過$31億。租戶數目為88個，大部分為電子及科技行業。

泓富產業千禧廣場，位於香港北角英皇道663號，到港鐵魚則魚涌站只需2分鐘步程，而前往東區海底隧道只需2分鐘車程，而魚則魚涌為發展成熟的商業區，可說是港島東當中的黃金地段。物業可出租總面積為217,955呎，估值約$20億，而租戶數目有73個。

泓富廣場，位於九龍觀塘成業街，觀塘區近年經歷龐大發展，漸成新的商業樞紐，該大廈鄰近東區海底隧道，前往港鐵
觀塘站約3分鐘步程，交通便利。物業可出租總面積為240,000呎，估值約$17億，而租戶數目為117個。

綜合分析上述及其他物業，雖然不是處傳統核心商業區，但都有交通便利的因素，均鄰近港鐵站，物業有一定的價值，加上位置發展越來越成熟，質素絕對不低。而2015年底每股基本資產淨值為$5.17，這數有參考作用，但不能視為唯一的評估指標，因為投資者評估重點是股息率。

租金分析

年度：2012／2013／2014／2015／2016

每呎租金：16.9／19.1／20.8／22.7／23.8

泓富租金收入保持上升，當中受惠於香港整體租金市場的上升，加上政府重點推動九龍東計劃，打造該區成為大型商業區，近年不斷有大型企業辦公室進註，可見發展已經成熟，帶動該區租金有明顯上升。

泓富部分物業進行翻身或增值工程，都令價值及租金得以提升，例如泓富產業千禧廣場、創業街9號及潮流工貿中心，進行了多項資產增值工程，令價值及租金得以提升。另外，泓富廣場於2012年獲批更改土地用途後，泓富積極引入零售及服務業租戶，除了令租金得以提升外，同時令客戶身處的行業多元化，使風險更有效分散。

雖然泓富保持將租金調升，但出租率仍保持高水平，物業組合的租用率處於96%水平，是一個理想的水平，反映市場能承受租金的加幅。

租戶行業分類

泓富共有570名租戶。這些租戶大部分來自電子、科技、製造、貿易等行業，租戶行業算是多元化，令風險得以分散，而根據泓富過往所提供的資料，客戶欠租的情況極少，相信這方面的風險很低。

泓富過往的租金保持上升，但升幅較明顯的時期已過，因為不少區分的增值部分已反映。香港土地供應仍有限，土地可作住宅、商業、酒店、工業或其他用途，當政府加強發展住宅用地，意味發展商業的用地相對減少，這長遠令工商廈租金得以支持，但往後租金上升只會呈平穩狀態。

投資策略

泓富擁有物業雖不是最高級別，但由於位置不錯，仍有一定的質素。加上近年這類交通方便，但並非傳統核心商業區的物業，因租金相對較低而受到大型及中型企業歡迎，所以往後價值仍正面。

泓富定明要將9成以上「可分派收入」作派息之用，而過往多年都採用100%全派息政策。從5年數據中，可見泓富的收入及派息保持上升，當中的動力原自加租，以及翻身物業的價值提升，雖然往後仍會平穩增長，但幅度比之前放緩。

股息率方面，處5.5%-6%已有一定的吸引水平，但由於香港整體樓價處較高水平，同時美國已進入加息週期，因此，投資者宜用分注買入的策略，有助減低風險，以儲資產的模式進行，而重點則在於收息。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

編按：龔成是於公屋長大的80後青年，畢業後於銀行從事投資相關工作，雖然月薪僅萬多元，但因為理財及投資有道，只花五年時間，於28歲已累積到100萬元資產，目前淨流動資產有數百萬元。著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》，並出任創富課程導師。

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