【港股分析2020】物管股投資熱情減退！2020年想添食須知｜陳錦興
撰文：陳錦興｜圖片：中新社
物管股的業務模式屬輕資產
這個板塊的業務模式屬輕資產，現金流穩定，政策風險相對低，更重要是過去處於高增長期，作為投資標的疑點較少。不過，股價不斷上升也將估值推至非常高的水平，不容易支撐；當資金的風險胃納上升，有更多不同板塊選擇，股價反覆調整的壓力自然大。
此時，有兩隻物管股上市，分別是保利物業（06049）和時代鄰里（09928）。前者是內地物管龍頭之一，在管面積貼近碧桂園服務（06098），市值差距卻很大；而後者則是小型物管公司，無論在管面積及盈利都很有限，雖然收入及盈利增長強勁，但負債比率也略嫌偏高。
新股表現見端倪
從兩股首掛表現看，市場對物管的熱情似在減退。保利物業超購逾220倍，首日最多只升25%；而市值較小的時代鄰里，並無資金炒供求，更跌破上市價。新股的表現，除取決於本身的基本因素，新股的分配情況值得留意。保利物業大幅超購，股份回撥比例達49%，意味散戶持貨多，機構持貨量不足。
保利物業央企背景，引入重磅基石投資者，未來明顯是一隻基金股，基金需要在市場吸納建倉，因此首掛要高開引誘散戶沽貨。
反之時代鄰里公開招股無需回撥，預留給時代中國（01233）股東的優先認購部分亦不足，國際配售及機構貨源充足，不急於首掛在市場吸納。因此股價首掛時以低於上市價開出，其後表現也乏力，這就是新股首掛獨特的供求關係。
再說物管這個板塊，第一隻上市是2014年的彩生活（01778），其後中國海外發展（00688）分拆中海物業（02669）上市，物管股漸受市場注意。2018及2019年是分拆物管股的高峰，連最新上市的兩隻物管股在內，板塊現有約18隻股份，市值最大是碧桂園服務，超過700億元。
板塊估值虛高
顯然，物管股是衍生自內房，其板塊市值卻不及內房股的十分一。由於板塊市值不算大，很難持續吸引入資金流入，而板塊深度不足，亦容易令估值虛高。目前，最熱門的物管股，其預測市盈率高達30至40倍，息率不足一厘，估值比騰訊控股（00700）、阿里巴巴—SW（09988）等股份還要高，過度估值的情況其實是顯而易見。即使過去兩年，主要物管股的增長異常強勁，股價的升幅應已反映不少。
無論如何，物管股只是從事傳統業務，並無顛覆性。其增長與內房銷售關係密切，而內房的爆炸性增長早已過去，2019年內房的合約銷售目標也只是低雙位數，未來不會更加進取，故物管股的在管面積可持續增長成疑。雖然2019年物管股大豐收，但從新上市物管股的表現、板塊規模仍小、成長持續性及估值過度等角度看，物管股的調整壓力漸大，2020年將遇到逆風是可以預期的。
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