物管股再落鑊炒起！騰訊、京東概念股 卓越商企(6989)具追落後條件 大股東密密增持 股價即將爆升

撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室

卓越商企母公司卓越集團成立於1996年，有別於其他大型房企力拓住宅市場，初期深耕深圳區商業物業發展，至今累計開發逾40個寫字樓及商務綜合項目，被外界譽為深圳中央商務區（CBD）大王。而卓越商企則創立於1999年，專注為母企旗下商務項目提供物業管理服務。

受惠於母企在商務項目的領先地位，根據弗若斯特沙利文報告，卓越商企在內地高端商務物業管理服務提供商當中排行第三位；在大灣區商務物業管理服務提供商之中更加位列第一位。根據中指研究院及中物協所編制的2021年中國物業服務百強企業，卓越商企排行第14位。

截至2020年底止，集團在管項目達406個，除寫字樓外，還包括研發數據中心、工業園區、物流園區、政府物業及醫院等；項目遍布42個重點一線城市，涉及總面積達3,200萬平方米，當中大灣區及長三角地區分別佔41.8%及25.4%。

集團除提供基本物業管理服務，亦有其他增值服務，例如資產運營管理（包括物業顧問諮詢、租賃代理及公寓服務運營）、企業服務（如展覽籌備、宴會及客戶接待等）及特定增值服務（如建築機電、商務環境清潔及地產協銷等）。

招股獲騰訊及京東撐場

集團於2020年10月來港首次公開招股（IPO），按每股作價介乎9.3至10.68元，發售3億股。

招股時基石投資者陣容鼎盛，包括騰訊控股（00700）、京東集團（09618）、南方基金、雪湖投資、3W Fund、奧陸資本、璞石資本、銘基基金及東方資產管理，合共已佔發售股份達三成六。

公開發售反應熱烈，超額認購651倍，國際配售部分亦超額認購32倍，最終以招股範圍上限10.68元定價。

集團上市籌得淨額30.66億元，當中七成用於戰略性收購，其餘將投放在智慧管理信息平台、提升客戶體驗及管理效率、升級信息技術基礎設施及為現有在管物業的設施升級等。

不過，首日掛牌表現一般，全日高見12.04元，收報11元，較定價高出不足3%。之後走勢反覆下滑，曾經創出8.21元上市新低，且股價至今仍未浮上水面。

雖然集團股價走勢不似預期，但業績仍交足功課。早前公布上市後首份成績表，表現維持高增長勢頭。

截至2020年底止，全年總收入25.25億元人民幣，按年增長37.5%；毛利上升53.2%，至6.63億元人民幣；毛利率提升2.7個百分點，至26.3%。期內純利3.24億元人民幣，大升82.1%；派發末期息9.51仙。

截至去年底止，集團合約面積約4,470萬平方米，增加34.9%，涉及459個項目。

值得留意，集團對母公司依賴正逐步減少，去年3,201萬平方米在管面積當中，來自第三方開發商達1,379萬平方米，增加44.5%；佔整體比重由40.6%，提升至43.1%；同期來自卓越集團的比重由11.7%，降至9%。

大股東密密增持

至於去年物業管理業務收入有21.1億元人民幣，增加33.9%；其中從第三方開發商商務物業所得佔比亦逐步上升，從2019年的44.9%，升至2020年的46.2%（見圖表）。

另外，增值服務已成為另一增長引擎，去年該業務收入大升76%，至3.58億元人幣，佔總收入比例由11.1%，提升至14.2%。

海通證券看好卓越商企的外拓策略，目前以三大方向發展，其一是在目標城市獲取商務綜合標桿項目；另外，是通過收購及投資實現擴張；最重要是跟隨大客戶步伐擴張。

集團目前服務的大客戶，包括了阿里巴巴（09988）、騰訊、百度集團（09888）、唯品會、華為等互聯網及高科技巨企，客戶快速發展將成為集團增長的一大拉力。

該行預期，卓越商企於2021年及2022兩年每股盈利分別41分及58分人民幣，現價僅相當於今年預測市盈率約20倍，與可比較同業近40倍明顯偏低；故認為其合理價應介乎13.92至15.9元，給予「優於大市」評級。

其實不單只券商認為卓越商企股價被低估，集團管理層以至大股東，眼見股價「潛水」亦有所行動，於業績公布後密密在市場增持。

最近碧桂園服務（06098）獲納入恒生指數成分股，市場重新留意物管股板塊的高增長潛力，卓越商企大有條件炒落後。上週五（6月4日），卓越商企股價收報9.66元。

延伸閱讀：騰訊、京東概念股 卓越商企服務6989孖展超購148倍 罕有主打商業類物管服務 抽唔抽得過？