紙上財富　一味靠估？

公允值損益入賬，是一個在業績期出鏡率甚高，又令人似懂非懂的名詞。

公允值這個詞彙最新出現在大藍籌滙豐控股（00005）11年度業績報告中，有長期債務及相關衍生工具等金融工具的公允值增值入賬達267.7億元，相當於股東應佔純利比重達20.5%。公允值損益入賬猶如紙上富貴，惟每次業績期該如何計算這些紙上富貴，內裏大有文章。

會計準則日新月異，為了與國際會計準則接軌，香港上市公司多年來已把金融資產、投資物業損益等非現金收益，視作利潤的一部分，反映在損益表中。這個公允值損益金額，是金融資產與投資物業等資產於業績期止的公允值，與2011年同期的差額而已。滙控在2011年就因為息差拉闊問題，令長期債務及相關衍生工具等金融工具的公允值增值267.7億元，並在損益表中入賬；撇除該筆公允值收益，滙控2011年業績是明升實跌。公允值入賬除可以幫助滙控純利由跌變升外，更可以幫助地產股與收租股純利以倍計上升。

物業估值有效期僅三個月

向來從事投資教育普及工作的會計師龔耀輝，早年已撰文提及，投資物業公允值損益，一向放在儲備這個項目中。惟改變會計制度後，該項目放在損益表中。龔耀輝認為，將公允值損益反映在損益表中，可以令投資者更為留意該項目金額的變化。對於一般投資者而言，公允值損益入賬這個詞彙是似懂非懂，事關他們不知道公允值是如何釐定。以金融資產而言，公允值從期末的金融資產收市價就可知一二。正如中國光大控股（00165）2011年中期業績顯示，持有內地A股公司光大銀行4.51%股份。假設期間沒有減持，以2011年12月底光行收市價計算，這筆股票價值52.5億元人民幣，順藤摸瓜，升值與貶值亦一清二楚。至於釐定投資物業公允值則相對複雜，因為每項物業位置不同，價值有異，所以上市公司要聘請測量師估值撰寫旗下物業的估值報告。
　
測量業界人士透露，測量師可參考同區物業最新成交價而釐定相關投資物業的公允值。此外，測量師亦可以比較投資物業的租金回報率與鄰近地區的租金回報率高低，作為調升或調低其公允值的基礎。不說不知，資產負債表顯示的投資物業公允值，「賞味期限」僅三個月。當三個月之後檢視投資物業公允值數據，已不能反映最新的投資物業價格水平。無論如何，投資者不能過分憧憬來自公允值收益的入賬，事關公允值收益並非真金白銀的利潤，既不能用來派息；也不能用來再投資，故僅屬上市公司的紙上財富。投資者應該要金睛火眼留意企業核心利潤升跌，才是投資致勝王道。