香港樓市會否重演沙士崩盤

以往本港樓市具有較強韌性，這有賴於發展商及二手業主的強大持貨能力，但這些因素所發揮的作用正逐步減弱。
先講講新盤供應方面，由2022年至今，已批預售但仍未推出的樓盤約10,000伙，意味發展商一直等待樓市轉勢善價而沽，但就算美國2024年中開始減息，在中港經濟難望有起色下，發展商清倉旗下積壓的庫存，其實只是時間問題，2024年樓市持續下跌，已成大概率事件。

新盤庫存發展商隨時清倉

房屋局資料顯示，未來3至4年一手私人住宅潛在供應達10.7萬伙，創歷史新高。

至於已落成而未售出樓貨尾單位亦有18,000伙，創16年高位。

至2032年公營房屋可提供36萬伙，要消化如此多供應，香港未來9年（2022至2032年）人口要增加近100萬人，才能消化如此多的供應。
今年中香港人口中位數為750萬，2013年為722萬，10年間人口僅增長28萬。

加上香港生育率是全球最低，2022年創下每名女性生育0.7個小朋友，之前3年生育率持續下跌，所以過去一段長時間，本港人口增長主要倚靠單程證入境。

若計算2021年底前25年間，香港人口自然增長僅為約49.7萬人，單程證入境數目卻達112.1萬人，撇除「單程證」入境人士，期間港人淨移出總人數約為68.1萬。

至於移民，截至6月底止，英國內政部批出的BNO簽證有17.6萬宗，其中已抵英的BNO Visa持有人數約為15.2萬，這批移英人士為避免墮入英國資產增值的稅網，幾乎百分百會沽售本港物業，是過去兩年二手樓價持續下跌的主因。

今年港人口旺丁不旺需求

就算今年香港人口數目止跌回升，按年增加15萬人，但所增人口有來自內地，平均消費力參差，整體上不及移英的港人，而且回流人口只在港短暫居住，一般不會長線投資樓市，所以再多這類移動人口返港，沒能製造更多的房屋需求。

由於高息環境，以及一手樓庫存處於歷史高位的關係，瑞銀投資銀行估計，2024年樓價將再跌約一成，預期一手現貨和預售樓盤，合計庫存需時約4年消化。

假設2024年樓價跌一成，加上樓價已從高位跌約兩成，累計三成的樓價跌幅，或導致按足八成以上的業主斷供，這部分業主可以是銀行職員，或是最近3年以「林鄭plan」上樓的首置人士，首當其衝的自然是按揭公司的按保業務。
不過，業主斷供讓單位淪為銀主盤，銀行處理銀主盤亦需付出額外成本；加上市況不景下，銀主盤更易被壓價，所以銀行亦不願業主斷供。