上車與換樓客 如何善用按揭轉介

很多新手買家，特別是需要高成數按揭買家，在計算買樓預算時常會犯一個錯誤。
就是以為申請九成按揭時，只要通過基本供款與入息比率就萬事大吉，而忽略當中的細節。

新手常見陷阱

現時不少銀行都會提供現金回贈，對買家來說，愈高回贈自然愈好。
但根據金管局指引，如果銀行按揭現金回贈超過1%，超出的部分需要在貸款中扣減，這意味買家買樓時，準備的淨首期金額會受影響。
另外，申請高成數按揭的買家，需要負擔按揭保費，當中的收費及繳款方式，都會影響買樓預算。
此外，由於不同的按揭計劃，回贈金額各有不同；再加上保費計算，買家要獲得較準確的數字並不容易。

而部分按揭計劃可能設有一定的門檻，如貸款金額需達至某標準，才能取得最高回贈。
假如想要整合所有最新資訊以計算整筆預算，找按揭轉介公司協助是最穩妥的方法。
至於對換樓客來說，除了回贈外，最關心的問題是交易的「時間差」及「資金鏈」的流動性，在處理按揭程序上必須盡量避免出錯。
例如選擇「先買後賣」的買家，在申請新按揭時，有機會遇上新樓成交早過舊樓成交的情況，較有經驗的買家可能知道，銀行有機會提供「臨門過渡期」的貸款予買家渡過這段尷尬情況。
不過，有關貸款並非「必然」可以取得。
一般按揭轉介公司職員均熟悉銀行對有貸款的運作及審批條款，可以為買家設計「交樓時間表」的微調方案，安排買賣雙方的成交期，以避免陷入資金鏈問題的困境。

為換樓客精算時間表

另一方面，對換樓客來說，物業估價是換樓成功與否的重要關鍵，而由於不同銀行對同一物業的估價可能會存在落差，價位可以相差5%至8%。
由於網上估價許多時並不準確，買家要掌握各銀行最新物業估價並不容易。
在這時候，按揭轉介公司便能發揮重要作用，除了可快速獲取各銀行估價資訊外，有需要亦可以做到替買家「拉估價」，以避免估價不足而影響申請按揭的問題。